北京共有产权房细则来了！满五【wǔ】年可按市场价买卖，不满五年回购【gòu】价考虑“折旧【jiù】与【yǔ】存【cún】款【kuǎn】利【lì】率”|全球最资讯【xùn】

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

9-22，北京住【zhù】建委官网发【fā】布《关于加【jiā】强已【yǐ】购共有产权住【zhù】房 管理有关工【gōng】作的通知（征求【qiú】意见稿）》（下称《通【tōng】知》）公开征集意【yì】见的【de】公【gōng】告，以加强北京已【yǐ】购共有产权住【zhù】房回【huí】购【gòu】、再上市等相关【guān】管理【lǐ】工作【zuò】。对已购共有【yǒu】产权住房定义【yì】、回购条件及【jí】方式、上市交【jiāo】易细则【zé】、变更签约主体的路【lù】径、变更不动【dòng】产权证等多个方面进行了明确。

【资料图】

明确回购、上市细则

具【jù】体看来，回【huí】购方面，《通知》明确已购共有产权住房家庭取得【dé】不动【dòng】产权证未满5年的，不允【yǔn】许转让房屋产【chǎn】权【quán】份额。不【bú】过，对于【yú】购【gòu】房家庭因家庭【tíng】成员患大病导致家庭生【shēng】活【huó】困难确【què】需转让房屋产权份额的，可以【yǐ】申请【qǐng】代持机构回购。其【qí】他原因【yīn】申请回购的【de】，需要经过区住房【fáng】行政管理【lǐ】部门会同区发展改革委、区【qū】财【cái】政、规【guī】划和自然资源委区分局、区民政等部门召开【kāi】联席【xí】会审议【yì】通过【guò】。

值得注意的是，对【duì】于回购的价格，《通知【zhī】》也作出了清晰的规定【dìng】。回购价【jià】格按【àn】照购【gòu】买价格并考虑折旧和物价【jià】水平等【děng】因素【sù】确【què】定【dìng】，计算公式为：回购房屋总【zǒng】价=房屋原购买价格×（1-折旧率【lǜ】×t1+物价【jià】水平指数×t2）。并确定年折旧率为2%，物价【jià】水平指数暂取【qǔ】定回购【gòu】时点【diǎn】中国人【rén】民银行公布的【de】一年至三年定期存款利率（目前一【yī】年期为1.65%，二【èr】年期为2.15%，三年期为2.60%）。t1为折【shé】旧【jiù】计算【suàn】周期，自房屋交用之【zhī】日【rì】起至回购协议签订之日止，单位为年【nián】，保留4位小数；t2为【wéi】资金支付计算周期，为合同签【qiān】订之【zhī】日起至【zhì】回购【gòu】协【xié】议签订之日【rì】止，单位【wèi】为年，保留【liú】4位小数。

也【yě】就是说【shuō】，如果购房者在9-22签【qiān】订购房合同购置了【le】总价250万元的【de】70%产权【quán】的共有产权【quán】房，于9-22交付，且在9-22，取【qǔ】得了不动【dòng】产【chǎn】权证，但是后来因【yīn】为家【jiā】人重【chóng】病，向代持机构申请了回购，并于9-22签订了【le】回购协议。那么【me】购【gòu】房者的回购【gòu】总价则为250×（9-22%×3+2.6%×4）=261万【wàn】元，相对买入价格，总价上【shàng】涨了约【yuē】11万元。

郭毅【yì】认为【wéi】，回购考虑【lǜ】到折现率和物价水平，在“一减一增”之间【jiān】，能够对住房的价格【gé】进行【háng】更加【jiā】合理的判【pàn】定，既考【kǎo】虑到客观上房子的损【sǔn】耗，同时也考虑到这【zhè】个物价上涨对于房屋价值的提升的意义，还【hái】是非【fēi】常【cháng】科学的。

上【shàng】市交【jiāo】易方面，《通知》指出，已购共有产权住房【fáng】家庭取得不动产权证满5年【nián】的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。新购房人获得【dé】房屋产权性【xìng】质【zhì】仍为“共有产权【quán】住房”，所【suǒ】占房屋产权份额【é】比【bǐ】例不变。除【chú】此以外【wài】，《通【tōng】知【zhī】》还【hái】对多种特殊情况【kuàng】之下，不【bú】动产权证的【de】变【biàn】更和【hé】共【gòng】有【yǒu】产权房的流通作出了较为明确的指示，并【bìng】且【qiě】对违规出租等情形提出了惩【chéng】治措施。

对【duì】于本次政策【cè】的意义，合硕【shuò】机构首席分析师【shī】郭毅在接受《华夏时报》记【jì】者采访时表示，共【gòng】有产权住房是一种全【quán】新的住房保障，在设【shè】计初期并没【méi】有【yǒu】完全做到完备和成熟的状态。此次【cì】政策，是对共【gòng】同【tóng】共【gòng】有产权住房【fáng】退出【chū】机制的整体【tǐ】修订，让共有产【chǎn】权住房体系【xì】购买、流通、退出机制形【xíng】成一个完整的闭环。该政策【cè】给相关【guān】家庭一个合理【lǐ】的资产变现的通道，购房者【zhě】可以根【gēn】据自己的不同的情况【kuàng】去选【xuǎn】择对应的资产处理方式。

市场走势将会怎样？

公开消【xiāo】息显示，9-22，北京推【tuī】出的第一个共有产权房朝【cháo】阳区锦都【dōu】家园便吸引了【le】12万【wàn】人摇号【hào】抢购427套房【fáng】源。并【bìng】且自此之【zhī】后，多个共有产权项目均遭到【dào】购房者抢购。

2022年4月，北【běi】京大兴区中建鄂旅投的星海【hǎi】星光【guāng】里推出1095套共【gòng】有产权房，销售【shòu】均价为29000元【yuán】/平米，价【jià】格【gé】不【bú】及合生【shēng】me悦的一半，全【quán】装修交房，购房【fáng】人产权比例70%，很快售卖一空。其中，在北京生活多年的张露（化【huà】名【míng】）是【shì】成功买入者之一【yī】。

张露告诉《华夏时报》记【jì】者，以前就听说共有产权房【fáng】可以【yǐ】交易，但是并【bìng】没有出【chū】细则【zé】，现在【zài】和限竞房一样，也能【néng】在拿证【zhèng】5年【nián】以后进【jìn】行【háng】市场交【jiāo】易了。不过【guò】，对于拿证5年的年限【xiàn】要【yào】求，张露表示，我们买房子是为了住，并不是投【tóu】资【zī】，也【yě】没有那么多闲钱去考虑其他的房【fáng】子，所以对这个并不是【shì】很在乎。

记者从星【xīng】海【hǎi】星光【guāng】里的销售人【rén】员处【chù】了解【jiě】到【dào】，该楼盘本来计划明年年底交房，不过现在工程进度挺快，所以有【yǒu】可能【néng】今年提前【qián】交房。近【jìn】期【qī】我们将加推二期1330套【tào】房源，预计到时【shí】候【hòu】来购买的【de】人肯定也还是会不少。

关【guān】注该楼盘【pán】的购房者【zhě】周云【yún】（化名）告诉《华夏时报》记【jì】者，共【gòng】有产权【quán】房的购【gòu】房的门【mén】槛还是比较高的，外【wài】地户口【kǒu】需要满【mǎn】足连续五年社保的【de】要求，而且还有优先等级。买这个楼【lóu】盘，如果【guǒ】不是大【dà】兴【xìng】区的社保的【de】话，只能排队在第五组，也就是最后一组【zǔ】。“我打算去碰碰运气，不过感觉应该排不到【dào】”。

郭毅认为，当前【qián】，北京楼【lóu】市刚需【xū】购房家庭【tíng】是市场的主力，市场上还是会有刚需购房家庭愿意【yì】为共有产权房【fáng】买单，毕竟【jìng】共有【yǒu】产权房【fáng】也是带【dài】有【yǒu】产权性质的住房，也能够捆【kǔn】绑学【xué】区【qū】等公共【gòng】福利。

对【duì】于未来共有产【chǎn】权住房的价【jià】格【gé】走势，郭毅认为，共有产权房在【zài】持有五年以上的时间后才【cái】能上市进【jìn】行【háng】交易【yì】，在这段较长【zhǎng】的时【shí】间内【nèi】，北京的整体【tǐ】房价水【shuǐ】平可能已经有了一定程度的提升。而且【qiě】共有产权房的质量跟商品房处【chù】在较为齐【qí】平的水【shuǐ】准，定价远低于市场【chǎng】价格，所【suǒ】以【yǐ】在多年后交【jiāo】易，共【gòng】有产【chǎn】权房还是【shì】具有一些升值空间。不过【guò】，共有产权房在流通中，还是要保持【chí】特有的产权【quán】性质，这也会相对应影响共【gòng】有产权【quán】房升值空间。所【suǒ】以共有产权房的升值幅度肯定是远低于周边【biān】商【shāng】品房的，同时，共有产权【quán】房的【de】增值空间也和商【shāng】品房一样受到区【qū】位【wèi】、交通以及配套【tào】等多【duō】方【fāng】面因素的影响。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁