东莞“工【gōng】改M1”意见稿引争【zhēng】议：为高端企业腾挪空间，园区【qū】租售比【bǐ】例难平衡【héng】

南方财经全媒体见习记者王卓峰 东莞报道

近年来，“工改【gǎi】M1”类城【chéng】市更新越【yuè】来越受重视，但与之对应的是【shì】各类争【zhēng】议。

(资料图)

东莞市自【zì】然资【zī】源【yuán】局近日【rì】发布了《东莞市“工改M1”项目工业生【shēng】产【chǎn】用房产权分割及分【fèn】割【gē】转让【ràng】不动产登记实施细则【zé】（试行）》征求意见稿，涉及【jí】产【chǎn】权分割、分割转【zhuǎn】让、不动产登记办理、抵押权【quán】登记办【bàn】理等。

相【xiàng】较此【cǐ】前【qián】的【de】政【zhèng】策，本次意见稿明确了产权分割细则，存量“工改M1”最【zuì】高分割转让比例为70%，竣工验收后不动产可转移登记的【de】比例为30%，剩【shèng】余40%需【xū】项目【mù】达产验收后才能【néng】不【bú】动产转移【yí】登记【jì】。

业内人士认为，本次意见【jiàn】稿从分割【gē】销售【shòu】面积段【duàn】、分割比例等【děng】提出细【xì】则，一定程度上提高了企业的准入门槛，为高端【duān】企业【yè】入驻腾挪出产业【yè】空间，有【yǒu】利于东莞产业转型【xíng】升级，同时【shí】也表【biǎo】明【míng】了东莞市在拓展工改连片开发项目【mù】的决心和进度【dù】。

不过【guò】，也【yě】有【yǒu】企业向南方财经全媒体【tǐ】记者“喊难”，主要原因在于两点，一【yī】是【shì】产业园区租售比例无法平衡下的现金流困局；二是【shì】进【jìn】一步加剧【jù】了入【rù】驻企业的【de】观望心态。

争议点：竣工后仅可售30%

M1，指对居住和公【gōng】共设施【shī】等环境基本无干【gàn】扰和【hé】污染的【de】一【yī】类工业用地，如电子工业、缝纫【rèn】工业、工艺品制造【zào】工业等用地。目前，东莞的【de】产业用地【dì】主要以M1类工业用地【dì】为主，现【xiàn】状多为旧厂【chǎng】房【fáng】，功能落后、利用效率低，现【xiàn】有用地指标很难满足产业发展的【de】需要。

2021年10月，东莞发布了关于《东莞市“工改M1”项目【mù】工业【yè】生产用房产权分割及分【fèn】割转让【ràng】不动【dòng】产【chǎn】登记【jì】实施细则（公开征求意见稿）》，政策的目的是规范“工改【gǎi】M1”项【xiàng】目工业【yè】生产【chǎn】用房【fáng】产权分【fèn】割【gē】及分【fèn】割转让不动产登记工作，促进镇村【cūn】工业【yè】园改造提升。

不过，彼时政策规定最高【gāo】不动产转移登【dēng】记比【bǐ】例为70%，但没明确拆分为竣工【gōng】验【yàn】收和【hé】达【dá】产验收两部分比例。

本次意见稿【gǎo】中明确【què】规定，存量“工改M1”最【zuì】高分割转让比例为70%，竣【jun4】工验收后不动产可转移登记的【de】比例为30%，剩余【yú】的40%需要项目达产验【yàn】收后【hòu】才【cái】能不动产转移登记。

纠结的焦【jiāo】点在于存量“工【gōng】改M1”的分割转让比例问题——本次【cì】意见【jiàn】稿划分“30%”“40%”两档比例，其【qí】中40%的【de】部分在【zài】企【qǐ】业【yè】达产后【hòu】才能转移【yí】登记，将影【yǐng】响园区【qū】的现金流及整体【tǐ】开【kāi】发。相关企业方诉求不一，有的认为应【yīng】统一按照【zhào】70%的比例进行分割；有的则【zé】强调要“协商【shāng】一【yī】致”。

分【fèn】割转让【ràng】规则如【rú】何界定【dìng】，极大【dà】地【dì】延长了园区资金回笼周期以及【jí】加【jiā】剧【jù】了入驻企业观望【wàng】的心态。一位持“统一70%比【bǐ】例分割”意见的产业园区相关人士认为，统【tǒng】一比例分【fèn】割【gē】，更能有助于入驻的规上企业增【zēng】资扩产【chǎn】，同时解决企业扎【zhā】根发展的可【kě】持续【xù】性问题，“但按照最新的意见稿内容来看，规上企【qǐ】业关注的【de】生产【chǎn】空间产权问题，也成为我们【men】产业园【yuán】开发运营【yíng】主【zhǔ】体们的难题【tí】。”

事实上，东【dōng】莞的【de】产业园面积【jī】，几十万平方【fāng】米居多【duō】，甚至也有上百万平方米【mǐ】，说大不大，说小【xiǎo】不小。

一【yī】个企【qǐ】业承担【dān】产业园的综【zōng】合开【kāi】发，除自用【yòng】的部分以外，还会招引规上企业【yè】，从而获得一部分资金，再进行园区后【hòu】续的【de】滚动开发。上述人士表【biǎo】示，“规上企【qǐ】业一般都有【yǒu】购【gòu】买厂房需求，如果【guǒ】按【àn】照意见稿规【guī】定达产验收【shōu】后【hòu】才能转移登记40%部分，意味着剩余40%部分难以找到规上【shàng】企业。”

上述人士也提到，入驻企【qǐ】业关注稳定性【xìng】和长期【qī】回报【bào】，购买需求大于租赁，同【tóng】时企业【yè】也有利【lì】用厂【chǎng】房【fáng】物业进行抵【dǐ】押的融资需求。

不可否认的是，“工改M1”项目如何【hé】达到租售平【píng】衡、激发【fā】企业活力，是个众【zhòng】口难调【diào】的问题【tí】。

另一位受访【fǎng】的园【yuán】区负责【zé】人向南方财经全媒【méi】体【tǐ】记者表示，企业工改本身利润低，主要依赖【lài】运【yùn】营方式回本，一定比【bǐ】例的分【fèn】割转让能够促进企业回笼资金，但每【měi】个【gè】园【yuán】区具体情况并不一致，不【bú】能“一刀【dāo】切”，“具体比例【lì】可以【yǐ】进一步【bù】与企【qǐ】业‘协商’或根据具【jù】体园区【qū】灵活制定，这样一【yī】来减少了园区【qū】的成本压力，同【tóng】时也满足了市场多样化的需求。”

将引导高端企业集聚发展

那么，本次意见稿的用意何在？

一位长期关注【zhù】东莞产业地【dì】产的专家告诉【sù】南方财经【jīng】全媒体记者【zhě】，本次意见【jiàn】稿【gǎo】旨【zhǐ】在提高【gāo】企业准【zhǔn】入门【mén】槛，聚焦引入那些能完成税负要【yào】求的高端企业。

企业在入驻园区以【yǐ】后，除了投产达产的考【kǎo】核【hé】外【wài】，还【hái】有一定的税负【fù】要求。上述人【rén】士按100万【wàn】元的税收【shōu】标准举例，他认为，那些正处于高速增长或【huò】踩在行业风口【kǒu】的企业，几年之内【nèi】完成税收【shōu】指标并【bìng】不难。但在如【rú】今复杂【zá】的经济形势【shì】下，一【yī】些小企业则难【nán】以完【wán】成【chéng】“工改M1”项目的【de】产值和税收要求。

东【dōng】莞以制造业立市，过去很长时间【jiān】，东莞【wǎn】一直【zhí】将稀缺的土【tǔ】地资【zī】源【yuán】倾斜【xié】到工业用地【dì】上。譬如【rú】，东莞探索“工改”的【de】发展进程【chéng】中【zhōng】，2009年至今【jīn】相【xiàng】继出台了70多部相【xiàng】关政策，先势利导优化升级产业【yè】发【fā】展空【kōng】间。近【jìn】年来，东莞【wǎn】聚焦“科技【jì】创新+先进制造”，这座制造业大市不仅要更好地规范和优化新型产业用地【dì】管理，同时也要引导创新产【chǎn】业、新【xīn】动能【néng】集【jí】聚。

受访【fǎng】专【zhuān】家向南方财经全媒【méi】体记者【zhě】表示，从政府的层面而言，提高企业的准【zhǔn】入门【mén】槛对【duì】东莞产业转型升级是有利的【de】，“如今的东莞，以先进【jìn】制造业为主【zhǔ】体的【de】现代产【chǎn】业体【tǐ】系初步形成，上述政策能有效【xiào】地【dì】在有【yǒu】限的空间【jiān】里，聚集更多的【de】高端【duān】制造业和科技型企业，从招引【yǐn】的【de】源头上加速东莞制造业产业转型升级。”

另外，随着产业转型【xíng】升级的进一步深入，东莞不断承接广深港等城市【shì】的产【chǎn】业外【wài】溢，企业新【xīn】增【zēng】用地需求迫切。一位产业地产的研究人员表示，“对于【yú】现【xiàn】阶段的东莞而言，不【bú】缺地，特别是零【líng】碎的【de】土【tǔ】地，缺的是能够【gòu】连片开发【fā】的工业【yè】用【yòng】地【dì】。”

站在【zài】城市产业发展的【de】角度，东莞希望结合【hé】自身产业发展优势发【fā】展战略性新兴【xìng】产业，加快提【tí】升镇村工业园改造，推【tuī】进“工【gōng】改工”类城市更新，为优质【zhì】项目提供【gòng】承载空【kōng】间，让城市更【gèng】新工改【gǎi】M1成【chéng】为东【dōng】莞工【gōng】业用地主要的更新方向之一【yī】。

南方财经全媒【méi】体记者留意到，本次意【yì】见稿提出，“工改M1”项目全部【bù】工业生【shēng】产用房（含自持【chí】、赔付或贡献用房）均可进【jìn】行产【chǎn】权分割，并按幢、层【céng】等固定界限【xiàn】作【zuò】为基【jī】本单【dān】元，每个【gè】基【jī】本单元【yuán】的套内建筑面积不少于1000平方米。

本次意见稿印发实施前在建【jiàn】或已竣工的存量“工改【gǎi】M1”项目，按基本单元建筑【zhù】面【miàn】积不【bú】少于【yú】500平方米执行。分割转让规定方面，除自持【chí】用房外，“工改M1”项目【mù】其他工业生【shēng】产用房均可进【jìn】行转让；行【háng】政办公【gōng】及【jí】生活【huó】服【fú】务【wù】设施等配套用房不得【dé】转让。

业内人士【shì】认【rèn】为【wéi】，此次意见稿对【duì】东莞产业发展释放出两点利【lì】好信息：一【yī】是对不动产权登记细分为【wéi】存量与增量厂房【fáng】进行规范，并且对增【zēng】量厂房产权登记申请流程进行分【fèn】阶段【duàn】实【shí】施【shī】，体现了【le】政【zhèng】府对产业载体产权【quán】落【luò】地路径的明确和认可；二是从分割【gē】销售【shòu】的面积段、分割比例等【děng】提【tí】出细则【zé】，表明市政府在拓展工改连【lián】片开【kāi】发项目的决心和进度。

受访【fǎng】专【zhuān】家普遍认为，这次只是意【yì】见稿，靴子并未最终落地。但从【cóng】现【xiàn】有细则来看，对东莞【wǎn】的产【chǎn】业【yè】升级和企业招【zhāo】引【yǐn】，既是挑战，也将是契机。