即时【shí】：瑞安新天地行政总裁张斌【bīn】：城市更新到【dào】了【le】寻找突【tū】破的时候，未来继续深【shēn】耕上海【hǎi】市场

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

“城【chéng】市更新，自大狂妄的割裂式开发要【yào】不得【dé】，需要【yào】的是真正【zhèng】能够倾听过去、解读【dú】历史，把神韵保留下来【lái】、把精髓保留【liú】下来。”

近日，瑞安房【fáng】地【dì】产旗下负责商【shāng】业投资和管理的瑞【ruì】安新【xīn】天【tiān】地行政总裁张【zhāng】斌在接受《每日经【jīng】济【jì】新闻【wén】》记者采访时【shí】表示，一个有着【zhe】上千年历史的古镇，呈现在人们眼【yǎn】前的可【kě】能是危房、小加工厂常年随意排污等【děng】没落景象【xiàng】。“这种【zhǒng】古镇【zhèn】的保护与创【chuàng】新【xīn】之间该怎么结合，就是摆在城市更新【xīn】企业面前最为现实的问题【tí】。”

【资料图】

作为上【shàng】海32个历史风貌保护区之一，位于【yú】上海青浦的蟠龙古镇【zhèn】经过【guò】瑞【ruì】安集团历时9年的改造【zào】，目前已变身为集商业、住宅【zhái】、酒店、绿地于【yú】一体的大型综【zōng】合体——蟠龙天地，整体规【guī】划超50万平方米，商业面积5.3万平方米【mǐ】，公共绿地23万【wàn】平【píng】方【fāng】米。4月底开【kāi】业的蟠龙天【tiān】地，在刚刚过去的【de】“五一【yī】”小长假接待【dài】了110万人次【cì】的到访【fǎng】。

落地“城市微度假”概念

“城【chéng】市更新最【zuì】难的部分是【shì】面对厚重【chóng】的历史【shǐ】，怎么把历史转化为现代语言、融入当代人的【de】审美、变成【chéng】当【dāng】代人生活的【de】一部【bù】分。很多不成【chéng】功【gōng】的模式【shì】是停在这【zhè】一步，所以我们反复强调不要快，一【yī】定要深入用心。”

在【zài】张斌看来，城市更新的【de】第二个难点在于，这种类【lèi】型的项目，今天人们看到的是美好的【de】那一面，而其原始形【xíng】态真的会把很多人挡在【zài】门【mén】外。“千年的古镇没落到一定程度，呈现在人们面前的是住户、作坊与小加工【gōng】厂【chǎng】常年随意【yì】排污，面对【duì】危房、黑臭河【hé】道【dào】，保【bǎo】护跟创新【xīn】的之间【jiān】怎【zěn】么【me】结【jié】合【hé】？”

“第【dì】三个挑战在于商业模式，一定是要有系统全面的解决方案，不【bú】能保留了建筑，忘了商业【yè】；做了【le】商业【yè】，又忽略【luè】了资本。就【jiù】像一【yī】个交响【xiǎng】乐【lè】队，每【měi】一个乐【lè】器的声部【bù】或【huò】者是乐器间能够很好地【dì】协调，这也【yě】是我们在商业地产上强调要慢一点的原因。”

瑞安集团以【yǐ】蟠龙天【tiān】地项【xiàng】目正式落地“城市【shì】微度假【jiǎ】”概念，也【yě】向【xiàng】外界释放【fàng】了对于社区模式探索、公园商业打造等的全新思考。

随着【zhe】城市化【huà】进程加速，城市更【gèng】新需【xū】求也日益迫切，在这一过程中，伴随大量优质商业【yè】项目的诞生，其中也【yě】不【bú】乏“披着古镇外衣的小【xiǎo】商品城”，以及不同城市【shì】间批量【liàng】复制的标准化模【mó】版，可以说，城市【shì】更新也【yě】到【dào】了寻找突破【pò】的时候。

张斌坦言，“在城市更新领【lǐng】域，特【tè】别是涉及古迹【jì】项目的城市更新，简单复制标【biāo】准化产品的逻【luó】辑完全【quán】不成【chéng】立，原因就是【shì】时间【jiān】、地【dì】域、人，这三个【gè】变量。尽【jìn】管【guǎn】更新开发的理念【niàn】是一致的——就是传承和【hé】保护、创【chuàng】新的商业【yè】模式和现代【dài】人的结合，但加入三个【gè】变量之后，就完全不同【tóng】了。”

摒弃【qì】地产甲方的自我【wǒ】认知【zhī】，这是第一步。张【zhāng】斌【bīn】坦【tǎn】言，“对待每一寸【cùn】土地都要诚惶诚恐。瑞安过去也吃【chī】过一些亏【kuī】，直【zhí】到今天为止【zhǐ】，我们也【yě】摸索出【chū】一套能够持续的发展经验。城市更【gèng】新不是卖房子、赚【zuàn】快钱的方式，它【tā】的价值打造在于【yú】长期经营。”

张斌透露【lù】，瑞安新天地【dì】的方法是告【gào】别【bié】甲方与商户的二元关系。“除了租一个【gè】场【chǎng】所给商户，更重【chóng】要的是生【shēng】态合作伙【huǒ】伴关【guān】系，社区【qū】里最有意思的是多元内容、人的多【duō】元的复合，应该去卖的不是一个【gè】点，是一条【tiáo】线甚至一个面。”

记【jì】者【zhě】注意到，之前只【zhī】在一线【xiàn】城市核心地段开店【diàn】的Blue Bottle蓝瓶咖啡【fēi】，也成为蟠龙【lóng】天【tiān】地首批开业的商户之一，而此前Blue Bottle在【zài】上海的店址分别位于【yú】苏州河畔、南京西路商【shāng】圈和静安寺商圈。将Blue Bottle开到青浦【pǔ】，依赖【lài】传统【tǒng】招商【shāng】模式【shì】恐怕很难做到【dào】。

据【jù】张斌介绍，和【hé】Blue Bottle的合作还是基于双方在运营理【lǐ】念上【shàng】融合。“我告诉他们，蟠【pán】龙天【tiān】地是瑞安的作品，其中【zhōng】特色的【de】江南文化【huà】可以令Blue Bottle打造出一些特色，我【wǒ】们非【fēi】常高兴在【zài】江南古镇【zhèn】里合作一个全新的【de】Blue Bottle，这种互动【dòng】也转化成【chéng】了双方的深度【dù】融【róng】合。我们去打【dǎ】动比较【jiào】有话语【yǔ】权的品牌的一个方法，就是坚持做我【wǒ】们擅【shàn】长做的事情。”

继续深耕和扩大上海市场

“开业【yè】只是个开始【shǐ】，团队谋划的是【shì】未来20年应该怎么做，一【yī】年一年【nián】应该怎么调整。”

据张斌还介【jiè】绍，蟠龙【lóng】天地“五一”期间开门迎客的百余家【jiā】店铺，大约占了【le】一期招【zhāo】商140家的80%，包【bāo】括近20家【jiā】上海首店、超过60家区域首【shǒu】店，其中【zhōng】不【bú】乏全国【guó】首店及特别概念店，涵盖文化体【tǐ】验、户外【wài】运动、设计家居、品质【zhì】生活【huó】、中西美食等。

“140家已经不【bú】少了，我们还要发挥，还有很【hěn】多好的【de】品牌要放进来。开业计划【huá】事实上分了好【hǎo】几【jǐ】个节点【diǎn】，目前只【zhī】是第一阶【jiē】段【duàn】开业，接下来每个季度会有一个节点【diǎn】，在这个季度里面会有新的内容【róng】呈现。”

据记者观察，瑞安将蟠龙天【tiān】地打造成“Urban retreat城【chéng】市微度假”首【shǒu】个作品，似有【yǒu】在该领域发力【lì】加码【mǎ】投资的意愿。而蟠【pán】龙天地的【de】开业，对【duì】于近几年谨慎【shèn】投资的瑞安而言【yán】，可能也是商业加码的开【kāi】始。

张斌告【gào】诉记者【zhě】，在2022年行业【yè】非常艰难的情况下，瑞安【ān】仍然在【zài】武【wǔ】汉长江边拿了120多万【wàn】平方【fāng】米的大开发【fā】项目，在上海杨浦获【huò】取了平凉地块的开发权以及浦东【dōng】召稼【jià】楼古镇的开发权。“今天的市场【chǎng】，有些【xiē】企业或出险、或【huò】考【kǎo】虑生存【cún】，有些企业负债承压，我觉得对我们来说是【shì】非【fēi】常好的一个【gè】发展时机。”

当前，一二线城市商业地产出现分化【huà】，在此【cǐ】背景下的【de】商业【yè】地产扩张很难进【jìn】行简【jiǎn】单复制。

“分化意味着国【guó】内商【shāng】业、地产的发展不再是整齐划一的【de】，但市场【chǎng】规律一定是以重要的【de】城市来【lái】带动区域，起【qǐ】到龙头作用。另一个分化就是【shì】人群的分化，背后的一【yī】个深【shēn】层次的逻【luó】辑【jí】就是，我们不要【yào】去想过去【qù】的那些所谓【wèi】的【de】标准产【chǎn】品，如做一个【gè】shoppingmall，然后全国复制300个、500个，在分化的背景下是无法【fǎ】实现的。”

张斌表示【shì】，过去几年衣食住行等消费在赛道上出现【xiàn】一【yī】些问题，线上【shàng】销售分【fèn】走了约【yuē】40%的销【xiāo】售额，因此【cǐ】线下商业要创新、要差【chà】异化【huà】发展【zhǎn】，成为非常大的挑【tiāo】战。

“商业地产不能快的一【yī】个原【yuán】因就【jiù】是因【yīn】为要创新，不要【yào】去做简单的复制的东西。客户需求【qiú】已经【jīng】很多【duō】样化了，供应一定要【yào】跟个性化需求结合起来【lái】。”

“在创【chuàng】新的前提下，还要改【gǎi】变过去甲方的心态，地产不是甲方，全世界的地产都是服务行业，所【suǒ】以不存在什么‘甲方【fāng】爸【bà】爸’。除【chú】此之【zhī】外，还要【yào】有好【hǎo】的【de】心态【tài】，关注客户需【xū】求的变化，不【bú】要用一【yī】副【fù】眼镜去看所有客户。甚至把文化做成IP，再深入到用创新去‘产生’文【wén】化，生成自己的价【jià】值主张，让商业与客群的互【hù】动不是只【zhī】是看一看。新的商业分化的背景下，我们认为【wéi】一【yī】个好的【de】服务商应【yīng】该有的【de】这样的一【yī】个远见。”

作为总部在上海的港资企业，深耕大本营的意愿仍坚定不移。

“目前瑞【ruì】安在上海持有的商用【yòng】物业170万【wàn】平方【fāng】米，我们【men】从香港【gǎng】到内地【dì】发展的【de】第一个城市就【jiù】在上【shàng】海，在过去的20多年里面，我们看到这个城市进【jìn】入【rù】了一个非常快速发展的轨【guǐ】道。”

张斌【bīn】由【yóu】衷地说【shuō】，“未来【lái】在上【shàng】海的发【fā】展，我【wǒ】们依然会坚持【chí】我们一直在做的，用城市更新【xīn】的手【shǒu】法，用打造社区这样的一个大体量多功能【néng】复合的产【chǎn】品，继【jì】续深耕和扩大【dà】我们在上海这座城市【shì】的发【fā】展。”