这些旧改入市，神仙都要抖一抖

旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴随着旧改的关键词【cí】，往往【wǎng】是【shì】好地段【duàn】、体【tǐ】量大【dà】、配套完善、价格有竞争力。

说白【bái】了【le】，旧改一【yī】旦【dàn】能孵化成功，杀出来的【de】融【róng】资商品房往往能卷到这片区域。

(资料图片仅供参考)

旧改最大的问题就是慢。

现【xiàn】在，房企做【zuò】旧【jiù】改就像以前打魔兽刷副【fù】本，每关都【dōu】有个S级的Boss守着。

终于等到商品房要入市的时候，一看【kàn】“我去，魔【mó】兽【shòu】都【dōu】要停【tíng】服了...”

去年末【mò】，我【wǒ】们统【tǒng】计【jì】了十几个可能会在2023年入【rù】市的旧【jiù】改，像冼村、新市【shì】头、双沙、南浦等【děng】等。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于是，2023年接近过半，我们重新整【zhěng】理了【le】一份大家关注度【dù】比【bǐ】较高，问比【bǐ】较【jiào】多的【de】几个旧改项目聊聊近况。

这一批旧改都【dōu】很可能【néng】在年【nián】内入市，不【bú】少已经出了户型，只【zhī】等预售证【zhèng】、土地证了。

有珠江新【xīn】城的【de】Last Dance，另类小【xiǎo】清新的罗边【biān】，准备投票【piào】推平的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作为一【yī】个2015年【nián】正式全【quán】面启动【dòng】，总投资高达150亿的旧改，因为各种原因【yīn】，推进得比较慢。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月份，保利【lì】以协议出让的方式，拿【ná】下两宗建设用地【dì】，据【jù】说准备年内就动工【gōng】。

项目【mù】命名为保利天御【yù】，计划【huá】建设3栋54F的超高【gāo】层【céng】住宅，产品定位豪宅，户型建面【miàn】约240-450㎡。

按照20万+的吹风价来【lái】算，上车价【jià】要接近半【bàn】个小目【mù】标，瞄准的是城市塔【tǎ】尖人群。

作为珠江新城最后【hòu】一个住【zhù】宅新盘，保利天【tiān】御不太缺【quē】客【kè】户，稀缺性就是价【jià】值的体现。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项目占地【dì】仅有【yǒu】2.7公顷，规划了7栋9-22层的高层住【zhù】宅，包括回迁房、政府【fǔ】安置房以及商品【pǐn】房。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目前，透【tòu】露出的户型【xíng】有【yǒu】建面约93平-104平2+1房两厅两卫、107平三房两厅【tīng】两卫【wèi】以【yǐ】及132平四房两厅两卫【wèi】。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不【bú】过，内部比较【jiào】复杂，有底商【shāng】+回迁【qiān】房+政府【fǔ】房源，对于1000万+的客户来【lái】说，私密性不够【gòu】。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上【shàng】一个【gè】巨无霸旧改【gǎi】万科【kē】黄埔【pǔ】新城入市【shì】后，市场【chǎng】反响还不错，不由得让【ràng】大家期待双沙旧改的入市。

然而，以双沙合作方合景【jǐng】、天【tiān】伦的财务实力，没法独【dú】自推【tuī】进旧改【gǎi】。于是，他们找来【lái】了知识城做大股东。

三家开【kāi】发商都需【xū】要商【shāng】品【pǐn】房快速入市回血，所以项目年内跑出来问题【tí】不【bú】大。

双沙【shā】位于老黄埔的中【zhōng】心【xīn】区【qū】域，向西走一点【diǎn】是文冲，向东走一点是庙头。

公共【gòng】交通【tōng】上，拥有13号线双岗站以【yǐ】及5号线东延线双沙站【zhàn】双地铁配置。

值得【dé】注意的是，双沙有好几块居住【zhù】用地【dì】可以南向【xiàng】望江，这【zhè】是【shì】很多老黄埔旧改没有【yǒu】的。

这【zhè】也是一个巨【jù】无霸项目【mù】，建新总【zǒng】建筑面积【jī】近【jìn】240万平，势必会冲击整个老黄埔【pǔ】市场。

不要忘了【le】，建面570万平的黄【huáng】埔新城【chéng】，还在卖第一期组【zǔ】团！还有城投入主【zhǔ】后的【de】庙头，也【yě】在抢时间。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整体来看，双【shuāng】沙位置【zhì】更好，还有江【jiāng】景+双地【dì】铁，定位肯定会比几【jǐ】个【gè】盘要高一点。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月份【fèn】，鹤【hè】洞村准备【bèi】强势推进这一难题，投票【piào】强制收回土【tǔ】地，拆除【chú】建筑。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤洞【dòng】旧【jiù】改位于鹤洞大【dà】桥桥脚，广钢和广【guǎng】船的中间，一江之隔就【jiù】是海珠。

广船均价都已经【jīng】卖到8万+，甚至有大户【hù】型【xíng】卖到了10万+，广钢【gāng】的朗【lǎng】阅也【yě】卖到了【le】7万/平。

鹤洞【dòng】，这个比较【jiào】偏精品的项目【mù】，论【lùn】居住、江景打不过广船，论【lùn】配套打不过广【guǎng】钢【gāng】，要想打广船和广【guǎng】钢【gāng】，只能从价格上下手了。

要知道，今年荔湾芳村特别【bié】卷，14个新盘嗷嗷【áo】待哺，鹤【hè】洞想分一杯羹，不容【róng】易啊。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从2020年【nián】筹备入市到现在，融【róng】资【zī】一【yī】期组团已经封顶了，项目【mù】还没开盘。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项目首期户型【xíng】为建面约【yuē】79-123平【píng】的9-22房，吹风价【jià】5.9-22.5万/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对【duì】白云湖，小坪的位置更好、有地铁、有学校【xiào】，还【hái】是一【yī】个大片【piàn】区的旧改推进，但想在如今的市场，卖到【dào】6万+，属于是在梦里【lǐ】了。

现阶段，3.9-22.2万/平的白云湖和【hé】9-22万/平的白云【yún】新城，楼市去化表现【xiàn】算【suàn】不上优【yōu】秀【xiù】，佳兆业想卖得好，也只能被迫卷。

小【xiǎo】坪旧改【gǎi】的体量【liàng】有大【dà】约9000户，还是旧改孵化的，价格上【shàng】能【néng】做比较大的【de】浮动，有战略空间。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结一下，拿【ná】了土地【dì】证，融【róng】资区项目突破正负零，展示中心也搞【gǎo】得【dé】差不多了。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相【xiàng】对于【yú】创新城其它的越秀新盘，罗边【biān】旧改【gǎi】距离7号线板桥【qiáo】地铁【tiě】站更近，低密度+低【dī】楼【lóu】层的居【jū】住舒适度要更好，教育配套上则要稍微弱【ruò】一点。

这个项目离【lí】还【hái】没开盘的星汇锦城很【hěn】近【jìn】，有【yǒu】粉丝评论说：“这是锦城之战【zhàn】，盛世锦城VS星汇锦城【chéng】！”

值得注意的是【shì】，罗边有个融【róng】资地块【kuài】的容【róng】积率甚至只有2.09，在【zài】一堆容积率9-22的【de】糙汉旧改里，是个【gè】罕【hǎn】见的小【xiǎo】清新。

罗边也没什么产【chǎn】业任务，现【xiàn】阶段创新城吃好琶【pá】洲、大学城、万博【bó】的外溢，就够这几个盘【pán】活【huó】的滋润【rùn】了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆