打【dǎ】新套【tào】利【lì】动辄千万，“万人摇”乱象丛生，楼市限价走到十字路【lù】口【kǒu】 实时

6月的首周，杭州临安一【yī】个案名为“华发荟天府”的楼盘意【yì】外【wài】出圈，登上同城热搜【sōu】榜。因为这个楼盘【pán】在过【guò】去【qù】半年时间里【lǐ】，采用买【mǎi】房送黄金的【de】方【fāng】式变相降价促【cù】销。

(相关资料图)

为何楼【lóu】盘不【bú】直接降价【jià】，而是以送一斤甚至二斤黄【huáng】金来对冲房款【kuǎn】？对于这个追问【wèn】，房【fáng】企营销圈子里的【de】人【rén】大多深感无奈【nài】：楼盘定价有【yǒu】备案价设置的上下限，这两年市场下行【háng】，地产营销绞尽【jìn】脑汁突破限价下线，送车位【wèi】、送物管费【fèi】，甚至接纳农【nóng】产【chǎn】品抵扣房款，促【cù】销五花八门【mén】。

另【lìng】外一边【biān】，上海的高端【duān】住宅，却【què】因为无法突破限价上线【xiàn】，陷【xiàn】入营销的困境。不久【jiǔ】前【qián】，上海徐汇滨江的云【yún】锦【jǐn】东【dōng】方宣布暂停摇号销【xiāo】售【shòu】并退订，这个楼盘因为【wéi】“无论买中哪【nǎ】一套都能轻松净赚千万【wàn】+”而让沪上有钱的社保【bǎo】巨子【zǐ】们疯狂【kuáng】，市场风传有人为了增加【jiā】买房筹码不惜火线“假结婚”以提高购【gòu】房积分。

在【zài】每个城市，房子可谓是接【jiē】受监【jiān】管最【zuì】多的【de】商品之【zhī】一【yī】，但房子的销售过程中【zhōng】，却仍是【shì】漏洞频出【chū】。以稳定房价作为初衷的“限价【jià】”政策为例，自2016、2017年以来，各地限【xiàn】价政策的祭出，在楼市过热之【zhī】际成功稳定了市场预期，对于平抑房价【jià】起到过立竿见影的作用。但同时也确实催生了【le】“万【wàn】人摇”、“打新”等等附带效应。如今【jīn】，站在楼市下行【háng】、需求不振的当下，有【yǒu】业【yè】内人士【shì】提出，限价【jià】政【zhèng】策基本完【wán】成了【le】历【lì】史使命，当前或【huò】可考虑退出历史舞【wǔ】台，在【zài】部分仍有房价上涨压力的热点城【chéng】市，可考【kǎo】虑适当放松【sōng】限价的【de】同时优【yōu】化【huà】楼市调控【kòng】措施。

楼盘“打新”乱象

过【guò】去几年【nián】，因为【wéi】限【xiàn】价带来一【yī】二手房的价差，“打新【xīn】”一【yī】度成为各【gè】大城市中的时髦名【míng】词，就连原本【běn】没有购房需【xū】求的人们【men】，为了百万到数百万的投机空间，纷纷涌向新【xīn】房市场，催生【shēng】了一个又一个疯狂的楼盘“万人摇”。

上海云锦东【dōng】方引发的【de】打新热潮不是孤例，此前几年，全【quán】国几【jǐ】个主要城市频【pín】繁【fán】上演着类似【sì】的打新【xīn】创富神【shén】话。今年【nián】3月中旬第二次开盘的“杭【háng】州国际金融中心（IFC）”正是其【qí】中【zhōng】一例【lì】。这【zhè】个位于【yú】杭州钱江新城的【de】顶【dǐng】流【liú】红盘，除8套房源被A类人【rén】才锁【suǒ】定之外【wài】，余下的56套房源引来2798组【zǔ】家庭认筹摇号【hào】，整个选房流程【chéng】不到【dào】20分【fèn】钟即结束。公开信息【xī】显示【shì】，杭州IFC限价仅6.98万/平方米，但周边【biān】有项目二手【shǒu】房挂牌均价已近12万【wàn】元/平方米，较新房价格接【jiē】近翻倍。

即【jí】便是在楼市【shì】稍显平淡的北【běi】京，也有这样的倒挂“神盘【pán】”，东城区的共有产权住房永定府是【shì】不容忽视的【de】一【yī】个。该项目位【wèi】于北京二【èr】环沿线，区位【wèi】极佳，销售均价8.9万元/平方米，最高不超过【guò】9.35万【wàn】元/平方米【mǐ】；而周边次新二手房均价已【yǐ】达12.7万/平方米。尽【jìn】管约3万【wàn】元/平方米的【de】倒【dǎo】挂【guà】不算太大，但项目【mù】定位偏刚需，面积89平方米【mǐ】起，总价门槛相【xiàng】对较低，仅在【zài】500万元左右。于是永【yǒng】定府的391套房源，吸【xī】引【yǐn】了约9000人的购房【fáng】意向【xiàng】，接近“万人摇”。

真正达到了“万人打新”的高端项目出现在深圳。2020年11月，网红【hóng】楼【lóu】盘华润润玺一期入市，一次性推出【chū】1171套住宅【zhái】房源，面【miàn】积【jī】范围100~200平方米，备案均价【jià】13.1万/平方米。而彼时该项目前期已交房【fáng】的二【èr】手房成交【jiāo】均价约18万元/平方米【mǐ】。在【zài】买入即【jí】有机会赚到500~1000万元的诱【yòu】惑下，购房者趋【qū】之若鹜【wù】，购房申请人数超1.5万人【rén】，而最终完成诚【chéng】意金冻结、有资【zī】格参与【yǔ】摇号的【de】人也有9690人。据当时的要求，诚意【yì】登记保证金为350万元/套【tào】，也【yě】就【jiù】是说【shuō】，仅华润润玺一期，冻资金【jīn】额就【jiù】达339亿元【yuán】。

2020年7月开【kāi】盘的【de】成都凯德卓锦万黛项目【mù】，均价【jià】仅1万元/平方米【mǐ】出【chū】头，与周【zhōu】边二手【shǒu】房【fáng】形成的价格剪刀差约5000-6000元/平方米。“买到就是【shì】赚到”的诱惑【huò】之【zhī】下，有5.8万人报名抢购774套房源【yuán】。而此前入市的【de】成都【dōu】川发天府上城项目，也有4万人参与【yǔ】摇【yáo】号【hào】。

事实上【shàng】，在市场【chǎng】热度【dù】走高的时期，南京、苏州、宁波等【děng】许【xǔ】多城【chéng】市都曾因一【yī】二手价差出现“万人【rén】摇【yáo】”项目【mù】。例如【rú】2022年4月，西安的天地【dì】源·丹轩坊以约2.5万/平方米的价差吸引了超【chāo】过3.4万组客户认购登记；2021年【nián】时，西安楼市出现了超12次“万人【rén】摇”；杭州【zhōu】更是【shì】有过在两年多的时间里创【chuàng】造28次“万【wàn】人摇【yáo】”的【de】记【jì】录。

限价带来的一二手“价【jià】差”，在过去一个特殊的历史时【shí】期【qī】内，空前激发出人们的购房热情【qíng】。在投资氛【fēn】围浓烈【liè】的杭【háng】州市【shì】场上，一【yī】位购房者向第一财【cái】经透露，楼市火热那几年，年轻【qīng】人会几个人【rén】凑钱参与摇号、有家庭【tíng】的人则忙于帮父【fù】母【mǔ】落户【hù】以获取打新【xīn】资【zī】格。在2020年【nián】的深【shēn】圳，由于【yú】楼市政策【cè】收紧，不少人一夜间失去购房资格，于是【shì】没有【yǒu】名额【é】或积分较低的购房者选择“代持”，而资金不足的人则“众筹买【mǎi】房【fáng】”……楼市打新乱象丛生。

房价预期管理

限【xiàn】价政策的【de】起点是楼市火【huǒ】热的2016年，当【dāng】时【shí】许多城市祭出了限购、限【xiàn】贷、限价、限售、限商的五限格局，从供给【gěi】端到需求【qiú】端进【jìn】行【háng】限制【zhì】，致【zhì】力于打压投资性需求。

2017年12月，全【quán】国住房【fáng】城乡建设工【gōng】作会议上，时任部长王蒙徽曾提出2018年【nián】我国房地产市场的调控方向，即针对【duì】各类【lèi】需求实行差别化调控政【zhèng】策【cè】，满【mǎn】足首套刚需、支持【chí】改善需求【qiú】、遏制投机【jī】炒【chǎo】房【fáng】。

业内【nèi】认为，这次【cì】会议本【běn】质【zhì】上强调了2018年政策【cè】调控的主旋律：打压投资性需求，与【yǔ】以往【wǎng】政策【cè】的逻辑【jí】一脉【mò】相承。9-21，中央政治局会议【yì】明确提【tí】出“坚决遏制【zhì】房价上涨”，明确了政策调控的基【jī】调。

据亿翰智库统计，2016-2018年间，超50城【chéng】市【shì】出台了细则不尽一致的【de】限价政策【cè】，范围覆盖四个一【yī】线城市，多【duō】数【shù】二线城【chéng】市【shì】和【hé】部分三四线城市。该机构认【rèn】为，对于限价的项目【mù】，开【kāi】发商参照着政【zhèng】府指导价出售，稳定了购房【fáng】者对于房价的预期，抑【yì】制了市场的【de】大起大落。

但一二手【shǒu】房【fáng】价的倒挂是个无法【fǎ】避免的结果。亿【yì】翰【hàn】智库【kù】副总【zǒng】裁【cái】田晶向记者【zhě】分析，限价政策【cè】是单方面针对一手房，因此，新房价格因限制【zhì】性政策封顶，而二手房则【zé】是【shì】自由【yóu】的【de】市场交【jiāo】易，价格由市【shì】场决定。而在市场行情火爆时，二手房【fáng】价格保【bǎo】持坚挺，倒挂也就必然出现【xiàn】。

在限价政策刚推【tuī】出【chū】的几年里，众【zhòng】人争抢、一房难求的【de】情况【kuàng】已在高能级城市限价项目上出现。2018年开盘的南【nán】京保利樾广场项目，引得【dé】5428组客户摇号【hào】，中【zhōng】签率仅5.8%；同【tóng】期，还有不少以【yǐ】企业【yè】之【zhī】名抢房以期套利的案例【lì】。

“打补丁”的政策也渐次出现【xiàn】。2018年6月，西安【ān】、长【zhǎng】沙、杭州相【xiàng】继出台暂停企业购买住【zhù】房的政策【cè】，压缩企【qǐ】业和个人获【huò】利的空间。2020年7月，频【pín】繁【fán】出现“万人摇”的杭州祭出了摇号新政，高【gāo】层次【cì】人才优【yōu】先购房政策加绑限【xiàn】售期限【xiàn】、加大【dà】对“无房家【jiā】庭”政策倾斜力度、增加购房意向【xiàng】登记限制等【děng】四【sì】方面内容，以【yǐ】支持自住需求【qiú】，抑制投机炒房【fáng】。

政策不【bú】断打补丁【dīng】，但似乎仍然难以从根本【běn】上堵【dǔ】住漏洞【dòng】。事实上【shàng】，业内【nèi】对限价政策的效果始终存【cún】在不一样的看法。

在亿翰智库田晶【jīng】看来，限价政【zhèng】策是在【zài】2016年-2017年市场环境下出【chū】现的政策性【xìng】工具，有其时效性和历史【shǐ】性的【de】价值。

但在地产专【zhuān】栏作家西【xī】峯【fēng】看【kàn】来，价格管制【zhì】往往是无效【xiào】的，好心也会办坏【huài】事，限价政策原意是【shì】想遏制新房价格【gé】上涨幅度，但限价政策的实际推行使得【dé】一线和强【qiáng】二线城市【shì】出【chū】现了广【guǎng】泛的一二手房价格倒挂，出乎【hū】意料地引发了大量【liàng】投机性需求，并未能真正起【qǐ】到遏制炒房的【de】作用。同时，限价【jià】也导【dǎo】致了【le】开发【fā】商的利润【rùn】变薄和【hé】巨【jù】额税款的流失。

关于“退出”的讨论

如今，房地【dì】产市场基本面已经【jīng】发生了巨大【dà】变化，现行限价政策【cè】却依然催生【shēng】着“云锦东方”这样【yàng】的销售乱象和不【bú】公平，那【nà】么，限价是否【fǒu】到【dào】了可以【yǐ】退出历史舞台【tái】的时机？

中【zhōng】指研【yán】究院市场研究总监陈文静告诉记者【zhě】，限价政策出台【tái】的初衷是实【shí】现“稳地价、稳房价、稳【wěn】预期”，支【zhī】持合【hé】理购房【fáng】需求，但随着市场【chǎng】环境的变化，限价带【dài】来的负面【miàn】影响愈【yù】发突出。“价格倒挂不仅增【zēng】加了【le】真实住房需求的购【gòu】房难度，也【yě】无法反映市场真实情况，违【wéi】背了【le】政策【cè】初【chū】衷。而在房地产市【shì】场调整压力增加的背景下，多【duō】个城市出台【tái】“限跌令”，也导【dǎo】致【zhì】房企销售不畅，资金回笼【lóng】受阻。在新的【de】市场环境下，限价政策【cè】也需要及时调整优【yōu】化。”

田晶认为，目前【qián】来看，限价政【zhèng】策的【de】历【lì】史性任务在一定程【chéng】度【dù】上已达成，其中【zhōng】也产生了一些【xiē】附【fù】加的【de】问题。若要对限价政【zhèng】策进行【háng】取消，需【xū】要进行市场测试，考【kǎo】虑到取消之后会对市场【chǎng】产生何种影【yǐng】响【xiǎng】或冲击。她提出，政策退出可以分层级推进，例如针对【duì】部分【fèn】获利空间巨【jù】大的【de】市【shì】场，如豪宅市场取消限价【jià】，而其他的市场予以保持【chí】。

事实上，随着“房【fáng】住不炒”的持续压【yā】实【shí】，城【chéng】市、区域不断分化，近【jìn】几【jǐ】年，一【yī】二手房价【jià】格倒挂的现象大幅减少，套利空间收窄，火爆的抢购场景不断减少【shǎo】。很多城【chéng】市和区域，已【yǐ】经陆【lù】续放宽【kuān】甚至退出了限价的【de】政策。

某新一线【xiàn】城市地产行业【yè】分析师【shī】向记者【zhě】透露，从限价政策的实【shí】际执行【háng】来看，苏州【zhōu】从去【qù】年开始就在【zài】一步步放松限价，新【xīn】盘项【xiàng】目上限【xiàn】从4万【wàn】向上突破，今年最高已触及5.5万【wàn】元。该分析师认为，城市【shì】的核心板块【kuài】项目价格上涨之后，可【kě】以促【cù】使【shǐ】部分【fèn】需求向此核心板块溢出，从而在一定程度上带动去库【kù】存【cún】，去年苏州就在这一政策的作用下推动了去化【huà】。

但【dàn】是，若取消限【xiàn】价，房价会【huì】大涨【zhǎng】吗【ma】？田晶认为，在当下，取消限价并不必然意味着【zhe】房【fáng】价上涨，这需【xū】要考虑【lǜ】具【jù】体【tǐ】的城【chéng】市和具体【tǐ】的项目。2015年之后的【de】几年，市场存在着地价【jià】向房价传导、一【yī】线城市房价上涨向二线、三【sān】四线城市传导的现象，而如今这一现象已不存在。当下【xià】是一个明显分【fèn】化的市【shì】场，取【qǔ】消限价后，有些【xiē】城市的项目有【yǒu】涨价的可能，而【ér】对【duì】于【yú】另一些项目【mù】来【lái】说则【zé】可能是个伪命【mìng】题。