市值缩水超九成【chéng】，时【shí】代【dài】邻【lín】里（09928）能搭地【dì】产政策的顺风车吗？-环球热文【wén】

房地产行业【yè】又出政策利好，近【jìn】日中国人民银行【háng】授权全国银行间【jiān】同业拆借中心公【gōng】布，贷款【kuǎn】市场报【bào】价利率（LPR）1年期及【jí】5年期【qī】均下调10个基点，随后各地银【yín】行房【fáng】贷利率跟着下【xià】调10个基点。

(相关资料图)

实【shí】际上【shàng】，从去年下半【bàn】年开始【shǐ】，资本【běn】市场及货币【bì】市场均在给【gěi】房地【dì】产【chǎn】行业开融【róng】资绿灯，包括在股权【quán】、债权以及银行借款上不断优化成本及融资【zī】门槛【kǎn】，目的是为促进【jìn】房地产行业合理发展【zhǎn】，度过艰难时【shí】期【qī】。而行业经过中长期的【de】低谷期后，在政策持续刺激下，逐步恢复了点血气，于今年2月份开【kāi】始销售【shòu】额【é】恢复增【zēng】长。

而【ér】作为房地产行业延伸出来的物业管理行【háng】业，兴衰与【yǔ】共，主【zhǔ】要【yào】为大部分【fèn】物业管理公【gōng】司由房地产公司分拆，在管【guǎn】面【miàn】积依【yī】赖母体。2022年，在港【gǎng】上市【shì】的物业股【gǔ】业绩普遍下【xià】滑，利润腰斩，由盈【yíng】转【zhuǎn】亏的标的也不在少数，比如时【shí】代邻【lín】里（09928）。在物业管理行业【yè】，获取第三方资源能力【lì】成为评价标的业【yè】绩核心指标。

时【shí】代邻里是规模较小的【de】行【háng】业标的，2022年收入规模为26.06亿【yì】元，净亏损【sǔn】2.14亿元，不【bú】过相比于其【qí】他港股上【shàng】市标的，对母【mǔ】体依赖【lài】度低，2022年来【lái】自第三方物业开发商的在管面积占比【bǐ】达74.6%。不【bú】过市场并不看好，从2020年下半年至今【jīn】，该公司市【shì】值跌去了96%，已跌无可跌，那么【me】可以博【bó】反【fǎn】弹吗？

是否值【zhí】得博反弹【dàn】，主要看两点：一【yī】是基本【běn】面是否恶化；二是【shì】行业拐点【diǎn】是否【fǒu】来临。

基本面未恶化，核心业务强劲

智通财【cái】经APP了解到【dào】，时代邻里为【wéi】时代集团旗下的物业【yè】管理【lǐ】平台，从事【shì】业务包括【kuò】物业管【guǎn】理服务、非业主增【zēng】值服务、社【shè】区增【zēng】值服【fú】务【wù】以及其他【tā】专【zhuān】业服务，物业管理为核心业务，收入【rù】贡献超过70%。2018-2021年，该公司【sī】收入及净利润复合增速【sù】分别为57.5%及69.7%，2022年收入中断增长【zhǎng】，净【jìng】利润【rùn】转亏2.14亿元。

该公司业绩【jì】收入出现波动，主要为2022年疫情严控【kòng】下，社区增值及非【fēi】业主增【zēng】值【zhí】服务均受【shòu】到影响，收入下【xià】滑，但核【hé】心业【yè】务物业管理服务依然保持增长趋势，主【zhǔ】要控股【gǔ】股东存量房及【jí】第三方持续开拓带来的【de】在【zài】管【guǎn】面积扩【kuò】张。

过去三年，时代邻里物业管【guǎn】理服务业【yè】务收入复合【hé】增速35.8%，在【zài】管面积复【fù】合【hé】增速31.33%，其中来【lái】自时代中国及第三【sān】方【fāng】在管面积复合增速分【fèn】别【bié】为19%及36.52%，占比分别为25.4%及【jí】74.6%。截至2022年，该公司在在管物业管理项【xiàng】目（不含城【chéng】市公共【gòng】服务27个项【xiàng】目）956个，有【yǒu】108项合约物业管【guǎn】理项目尚未移交【jiāo】予管理【lǐ】，面积占比13%。

物业管理【lǐ】业【yè】务保持较高【gāo】的增长，主要为该公司积极开拓第三方物业开【kāi】发公【gōng】司项目【mù】，在类型上【shàng】以【yǐ】住【zhù】宅物业为主，占比超过50%，而在城市扩张方面【miàn】，目前已覆盖88个城市，其中深【shēn】耕于大【dà】湾区共【gòng】9个城【chéng】市，合计在管【guǎn】面积占【zhàn】比41%，此外该公司积【jī】极【jí】开拓【tuò】华中地区市场【chǎng】，2022年表现抢眼。第【dì】三【sān】方成为物【wù】业管理【lǐ】业务的【de】核心驱动，在这块业务上不仅【jǐn】基本面稳固，同时因行业萎靡而脱颖而出。

不过社区增值及非业主增【zēng】值两个业务表现就没那么好，2022年受疫情影响【xiǎng】，收入分别【bié】下滑31%及60.5%，收入份【fèn】额【é】分【fèn】别为14.53%及【jí】6%。社【shè】区增值服务包括公共空间租赁及停车位管理及【jí】生活服【fú】务，生【shēng】活服【fú】务【wù】受疫情影【yǐng】响【xiǎng】较【jiào】大【dà】，收入下滑达40%；非业主增【zēng】值包【bāo】括协销服务、施工现场服【fú】务、开【kāi】荒清洁服务、城市【shì】更新项目服务及【jí】房屋中介服务，均呈现不同程【chéng】度下滑，其中占比较高的协销服【fú】务【wù】下滑64.2%。此外，该公司还有专业服务项目，包括【kuò】智联科技、电梯服务及城市公共服务，对业【yè】绩贡【gòng】献较【jiào】低，但整体呈【chéng】现【xiàn】稳定增长的趋势，2020-2022年收入复【fù】合增速【sù】22.5%。

就业务体系【xì】而言【yán】，时代邻里成【chéng】长根基未发生【shēng】改变【biàn】，物业管理在第三方项目带动下保持强【qiáng】劲增【zēng】长，这也成为其在同行的【de】竞争优【yōu】势，社区增值及非业主增值业绩影响因素【sù】消除，借助物业管理【lǐ】资源，预计将重【chóng】回【huí】增长通道。根据未【wèi】管理【lǐ】的项目、行【háng】业复苏【sū】及业务判【pàn】断，预【yù】计【jì】2023年该公司收【shōu】入将恢复双位数的增长【zhǎng】。

减值造成亏损，盈利下行空间有限

时【shí】代邻【lín】里【lǐ】核心业务【wù】成长未受行业及疫情明显影响，且【qiě】受影响业务具有修复预期，但盈利能力却受到很大影响【xiǎng】，相【xiàng】比于收入，投资者可能更【gèng】看【kàn】重公司的盈【yíng】利能【néng】力。

智通财经APP了解到，过【guò】去三年，该公司毛利率呈【chéng】现【xiàn】持续下降趋势，累计下降了8.9个百分点至21.3%。所有【yǒu】业【yè】务毛利率水平都【dōu】有不同程度【dù】下【xià】降，其中物业管理【lǐ】毛利下降【jiàng】6.3个百分点至21.9%，社区增值、非业【yè】主增值及其他专【zhuān】业服【fú】务分别下【xià】滑18.1个【gè】、23.4个及11.3个百分【fèn】点至【zhì】32.9%、6.4%及6.9%。

除了毛【máo】利率【lǜ】下滑外【wài】，费用率【lǜ】也【yě】在上升，2022年销【xiāo】售及行政费【fèi】用率【lǜ】合计为【wéi】14.3%，较2020年上升1.39个百分点，减值【zhí】亏损大幅提【tí】升，2022年为【wéi】3.72亿元，其中应收款减值高【gāo】达【dá】3.58亿元，占【zhàn】比收入13.74%。减值率和两项费用率【lǜ】合计【jì】为【wéi】28%，远高于毛利率【lǜ】水平，扣除毛利率，亏损率6.74%。

目前核心问题，是亏损【sǔn】的原因以及持【chí】续【xù】性。首【shǒu】先【xiān】毛利率下降【jiàng】由于疫情导【dǎo】致单价降低，在供应端【duān】行业不景气下，降低【dī】物业管【guǎn】理【lǐ】费获取市【shì】场为明智【zhì】之举，该公司核心业务利润率虽有所下降，但收【shōu】入仍是增长的，不可【kě】抗力消【xiāo】除后，该【gāi】影响不具有持续性；费用【yòng】率其【qí】实还算稳定，上【shàng】升主要是业务扩张导致【zhì】行政支出【chū】增【zēng】加。

而减值亏损【sǔn】则是房地产客户应【yīng】收【shōu】款拖欠导致，这【zhè】和【hé】行【háng】业紧密相关，房地【dì】产行情【qíng】频出暴雷信【xìn】息，融资【zī】端【duān】受到巨大影响，同时需求端大幅下滑，也导致大【dà】部分地产【chǎn】公司回款困难，没【méi】资【zī】金就无法满足应付款的支付。不【bú】过今年融资端【duān】宽松，资【zī】金得到缓【huǎn】解，预计收款相【xiàng】对顺【shùn】畅，该公司【sī】还有8亿元的【de】应收款，今年减值空间不大。

行业缓慢复苏，估值底部值博率高

行业【yè】仍是影响【xiǎng】时【shí】代【dài】邻里基【jī】本面【miàn】最大【dà】的变数，房地产行业融资及【jí】需求环境改善后，预计对物【wù】业管【guǎn】理行业有一定的提振。

物业管【guǎn】理行业【yè】近几【jǐ】年发展【zhǎn】较快，2016-2021年市场规模复合增速达到12%，但2021年底以来【lái】，大【dà】量项目的延期交付，增加了【le】物业【yè】管理公【gōng】司【sī】业绩不确定性，这也导致【zhì】了【le】2022年的行业收入的波动。数据显示【shì】，57家在港上市【shì】的物【wù】业管理标【biāo】的于2022年收入仍稳增长，但净利润【rùn】下滑达【dá】44.2%。

行业利润下滑普遍特征是毛利率【lǜ】下行以及应收款的减值，部分标的于过去几年通过收并购得到迅速【sù】扩张，但也【yě】导【dǎo】致【zhì】商誉值较【jiào】大【dà】的【de】也存在减值风险【xiǎn】，时代邻里商【shāng】誉减值约八千万元，但【dàn】商誉值较低，截至2022年为4.85亿元。其实2023年行业【yè】可见复【fù】苏，在【zài】于【yú】：一是【shì】地产行业销【xiāo】售数据【jù】明显改善【shàn】；二物业管【guǎn】理仍【réng】存在存量市场竞争空【kōng】间。

今年从【cóng】2月份【fèn】开始，地【dì】产行业【yè】逐【zhú】步复苏，据中指【zhǐ】研究院数【shù】据，今年9-22月，TOP100房企销总【zǒng】额为【wéi】29661亿元【yuán】，同比增长8.4%；物业管理行业在管理面积近300亿平【píng】方米，但每【měi】年新增房屋竣工面积以及销售【shòu】面积保证存量【liàng】面积呈中【zhōng】单位数的增速。行【háng】业集中度低，竞争力较为分散，参与【yǔ】者通过收【shōu】购及获【huò】取【qǔ】第三方资源迅【xùn】速扩张市场份额【é】。

时【shí】代邻里在第三方资源上【shàng】较同行有【yǒu】更大的优【yōu】势，此外【wài】，该公司账上有8.1亿【yì】元的现【xiàn】金，占比总资产【chǎn】为27.6%，扩张资金较为充裕。预计2023年，在收购及第三方获【huò】客上【shàng】会有【yǒu】较大的支出【chū】安排，同时该【gāi】公司多元业【yè】务【wù】体系下，行业转暖驱动增【zēng】值服【fú】务业务预计也将恢复【fù】增长【zhǎng】。该公司【sī】规模【mó】虽小【xiǎo】，但竞争力并不低，业绩预期【qī】高。

市值缩水超过【guò】九成，但时代邻里基本【běn】面坚挺，行【háng】业有所复苏【sū】，政策面【miàn】持续支持，预计业绩增长【zhǎng】趋势【shì】仍强劲，而估值位【wèi】于底部【bù】，值【zhí】博率高。