首席经济学家黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响

来源：中信建投证券研究　　文|黄文涛

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存量【liàng】房贷利率【lǜ】调整【zhěng】的政策【cè】目标是减少提【tí】前还贷，一方面能够帮助减【jiǎn】少居民支出、修复居民脆【cuì】弱的【de】资产负债表【biǎo】，并在一定【dìng】程度上通过“开源节流”帮助【zhù】居民提高净收入【rù】、促进【jìn】消费支【zhī】出。另【lìng】一方面也能【néng】够帮助部分银行减【jiǎn】少因提前还贷造成的经营压力【lì】。

存量房贷调【diào】整【zhěng】的影响和节【jiē】奏【zòu】方面，2008年【nián】后金融危机周期【qī】，曾有银【yín】行对存【cún】量房【fáng】贷利【lì】率进【jìn】行【háng】打折。但本轮面临的地产周期【qī】、政【zhèng】策刺【cì】激意【yì】图等截然不同，按照央行目前的表【biǎo】述，“自主协商，变更合约或【huò】新发贷【dài】款【kuǎn】”或许意味着“因城施策”乃至根据不同【tóng】银行、不同合同条款进行差异【yì】化调控。

9-25，中国人民银行、国家外汇【huì】管理局召开2023年下半年工作会【huì】议【yì】，会【huì】议【yì】继续体现对房地产市场平稳【wěn】健【jiàn】康发展的政策支持，提到“指导商业银行【háng】依【yī】法有序调整存量个人【rén】住房贷【dài】款【kuǎn】利【lì】率”，对存量房贷【dài】利【lì】率的再次表态，体现对人民银行对【duì】此的高度【dù】关注。

存量房贷利率调整的政策目标

调降存量【liàng】房【fáng】贷【dài】能够【gòu】帮助银行减少【shǎo】提前还贷现【xiàn】象【xiàng】，也能够减少居民房贷支出、修复居【jū】民【mín】资产负债表。负债端房贷是大多数【shù】家庭最大的债【zhài】务负担，而利率则直接影响借款【kuǎn】人每【měi】月的还款【kuǎn】额，纵然平均房贷利率【lǜ】随【suí】LPR持续【xù】下行，但生息资【zī】产的收益率下行更快【kuài】，长期以往【wǎng】，居民的资产【chǎn】负债【zhài】表有可能走向衰【shuāi】退。存量房贷【dài】利率下调可【kě】以直接减轻借款人的财【cái】务负担。下调利率意味着借【jiè】款人每月需要偿还的房贷金额将会减【jiǎn】少【shǎo】，修复居民的负债【zhài】端【duān】。存【cún】量房【fáng】贷利率调整助力促【cù】进消费【fèi】，扩大内需【xū】，起到开源节流的作【zuò】用【yòng】。同时调整存量【liàng】房贷利率进一步降低居民资【zī】产负【fù】债表对于房地产市场的依赖【lài】。

存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上看，2008-2009年存量房【fáng】贷利率【lǜ】下【xià】调已有先例【lì】，彼时最高优惠可【kě】达7折【shé】。但【dàn】本轮存【cún】量房【fáng】贷利率调整背景大为不同，在【zài】上半年金融统计数据【jù】新闻【wén】发【fā】布会中【zhōng】央行【háng】的表【biǎo】述为【wéi】“按照市场化、法治化原则，我【wǒ】们【men】支持和鼓励商业银行与借款人自主协【xié】商变【biàn】更合同约定，或者是新发放【fàng】贷款置【zhì】换原来的【de】存量贷款【kuǎn】”。从方式上来【lái】说，由于不同地区【qū】不同个【gè】人的【de】合同情况差异可能较大，统一调整存量【liàng】房贷利率的【de】可能【néng】性较低，执行难度也较【jiào】大，后续采取“因城施策【cè】”的概率较大。同时【shí】，比如新老【lǎo】贷款，不同条款【kuǎn】贷款的具体调【diào】整，也需【xū】要更详细【xì】的应【yīng】对处理。央行强调【diào】“按照市场化【huà】、法治化原则”意味着存量房贷利率的调整是在借款人和商业【yè】银行合理协商后的结果【guǒ】。

一、存量房贷利率调整的政策目标

调降存量房【fáng】贷能够帮助银行减少提前还贷【dài】现象。货币政【zhèng】策司司长邹澜提到“提前【qián】还【hái】款【kuǎn】客观上【shàng】对商业银行【háng】的收益也有一定【dìng】的【de】影响”。借【jiè】款【kuǎn】人选择提前还【hái】清贷款【kuǎn】，银【yín】行【háng】将无法【fǎ】获得原计划的全部【bù】利息收入。这在短期【qī】内可能会对银行的利润产生负面影响【xiǎng】。而在收回贷款后，由于银行净息差持续回落，传统贷款业【yè】务的【de】盈【yíng】利【lì】空间持续被压缩，银行【háng】自营的压力上升，若【ruò】原本的用于【yú】贷款资金流入金【jīn】融市场，可能会带【dài】来资金空转【zhuǎn】、脱实向虚的风【fēng】险。但需要看到的是，调节存量贷款【kuǎn】利【lì】率也会【huì】降低银行【háng】利润，需【xū】要后续货【huò】币政策对银行进行【háng】支【zhī】持。

调降存量房贷能够减少居民房贷支【zhī】出【chū】、修复居民资产负债表。邹澜司长在上半年【nián】金【jīn】融【róng】统计数【shù】据新【xīn】闻发布会上提到，“因为【wéi】理【lǐ】财收益率、房贷利率【lǜ】等价格关系已经发生了变化【huà】，居民使用存款或者减少其【qí】他投资提【tí】前偿【cháng】还存【cún】量贷【dài】款【kuǎn】的现象【xiàng】大【dà】幅增【zēng】加”。用【yòng】中国外汇交易中心【xīn】的【de】RMBS条件早【zǎo】偿率指数来衡量居民【mín】提【tí】前还款的情况，2023年【nián】以【yǐ】来的早偿【cháng】率指【zhǐ】数【shù】达到了2020年以来的高位。高早【zǎo】偿率的背后反应【yīng】的是三年疫情导致的居民资产负【fù】债表受损，而疫后经济【jì】属于弱修复的状态，叠【dié】加较高的失业率以及较【jiào】弱【ruò】的信心，居民体现“去杠【gàng】杆”的行为【wéi】。负债端房贷是大多【duō】数【shù】家庭最大【dà】的债务负担，而利率则直接影响借款人每月的【de】还款【kuǎn】额，纵然平均房贷【dài】利率随LPR持续【xù】下行，但生息资产【chǎn】的收益率下行更快，长期以往，居【jū】民【mín】的【de】资产负债表有可能走【zǒu】向衰退。存量【liàng】房贷利率下【xià】调可以【yǐ】直接减轻【qīng】借【jiè】款人【rén】的财务负担。下【xià】调利率意味着借款人每月需要【yào】偿还的房贷金额将会【huì】减少，修复居民的【de】负债端。

存量房贷利率调整助力促【cù】进【jìn】消费，扩大【dà】内需。9-25的政治局会议中研判总需求不【bú】足仍【réng】是经【jīng】济运行中的主要矛盾，并强【qiáng】调【diào】要扩大【dà】消费。9-25，恢复和扩大消【xiāo】费20条措施【shī】发布【bù】，旨在充分发【fā】挥消费对经济发【fā】展【zhǎn】的基【jī】础性作用，不断增强【qiáng】高质量【liàng】发【fā】展的持久【jiǔ】动力。而存【cún】量房贷利率【lǜ】的【de】调【diào】整为促进消费起到开源节流的作用，截止6月，金融机构【gòu】个人住房【fáng】贷款【kuǎn】余额为【wéi】386，000亿元，存量房贷利率若降低10BP，则【zé】对应减少约400亿利息支出。与20条形【xíng】成政策组合拳【quán】，将【jiāng】对消费起到的支持作用。

调整【zhěng】存量房贷利率进一步【bù】降低【dī】居民【mín】资产负债【zhài】表对于房【fáng】地【dì】产市场的【de】依赖。9-25的【de】政治局会【huì】议提到“适应我国房地产【chǎn】市【shì】场供【gòng】求关系发生重大变【biàn】化的【de】新【xīn】形势，适时【shí】调【diào】整【zhěng】优化房地产政【zhèng】策”。进【jìn】入2023年以来，第一季度的房地产市场有【yǒu】所起色【sè】，但在第【dì】二季度【dù】进入下行区间，各线城【chéng】市的成交面积走低、新房和二手房的房【fáng】价下降，叠【dié】加房企【qǐ】债务【wù】违【wéi】约压力【lì】大，中央研判我国房地产供求关系发生【shēng】“重大变化”。下半年工作会中提到要【yào】支持房地【dì】产市【shì】场平稳健康发展，“将因城施策精准实施【shī】差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率【lǜ】和首付比例下行，更好满足居民刚【gāng】性和改善性住房【fáng】需求。”在多年房住不炒的坚持【chí】下，房地产市场的供求关系发生了变【biàn】化，调整存量【liàng】房贷【dài】利率配合限购【gòu】等政策的调【diào】整有助于释【shì】放居民的【de】改善【shàn】性【xìng】住房需求【qiú】，改善居民【mín】生活质量并维护房【fáng】地产【chǎn】行业【yè】的平稳健康【kāng】发展，并推【tuī】动家居【jū】等耐用【yòng】品的消费

二、存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上【shàng】看，2008-2009年存量房【fáng】贷利率下【xià】调【diào】已有先例，彼【bǐ】时【shí】最【zuì】高优惠可达【dá】7折【shé】。2008年时【shí】值国际金融危机，房地【dì】产市场低迷，经【jīng】济增长【zhǎng】压力较大，人民银行扩大商【shāng】业【yè】性个人住房【fáng】贷【dài】款利率下浮幅度，而【ér】对于存量房贷【dài】的利【lì】率，央行表态，金融机构应按原【yuán】 贷款合同【tóng】约定条款，在综合评估风险的基础上，自主【zhǔ】确定已发放商业性个人住【zhù】房贷款【kuǎn】尚未偿还部分【fèn】的利【lì】率【lǜ】水平。但【dàn】在具体【tǐ】落实中，央行没有做出明确规定。在【zài】后续跟进中，许多大行制定存【cún】量房贷利率【lǜ】优惠政策【cè】，存量房贷利率优惠可达到7折，但有【yǒu】相关【guān】办理条件和限制。与当时情况相【xiàng】比，由于当前银行息【xī】差【chà】处【chù】于历史低【dī】位，且存量【liàng】房【fáng】贷余【yú】额已是【shì】当年【nián】的十倍以【yǐ】上，且按揭贷款占总贷款比例提升，达到之前的存量房贷利率调整【zhěng】力度的可能【néng】性较小，需【xū】要观察【chá】后续政策的进一步指导。

本轮存量房贷【dài】利【lì】率调整【zhěng】背景【jǐng】大为不同，影【yǐng】响几何【hé】？在上半年金融统计数【shù】据新闻发布会中【zhōng】央【yāng】行的表述【shù】为“按照市场【chǎng】化、法治化原则，我们支持【chí】和鼓励商业银行与借款人自主【zhǔ】协商【shāng】变更合【hé】同约定，或【huò】者是新发【fā】放贷款【kuǎn】置换原来的存量贷款”。从方式【shì】上来说，由【yóu】于不同地区不同【tóng】个人的合同情况【kuàng】差异【yì】可能较【jiào】大，统一调整存量房贷利率的可能性【xìng】较低，执行难度也较大，后续采取“因城施【shī】策”的概率较大，同时，比如新【xīn】老贷款，不同条款贷款【kuǎn】的具体调整，也需要更详【xiáng】细的应对处【chù】理。央【yāng】行强调“按照【zhào】市场化、法治化【huà】原则【zé】”意味着存量房贷利率的调整是在借款人和商【shāng】业银行合理协商【shāng】后的结果【guǒ】。对于银行来【lái】说【shuō】，提前还【hái】款会带来对银【yín】行【háng】经【jīng】营的压力，而降【jiàng】低房贷【dài】利率也直接【jiē】影响其利润，按【àn】揭贷款作为【wéi】银行的优质资产，并且按揭客【kè】户会对银行的其他业务有衍生需求，客户流失不符合【hé】银行【háng】的利益，银行会综合权【quán】衡【héng】与客【kè】户协调。但从客户的角度来说，不具有提前【qián】还【hái】款能力的客户可【kě】能议价能力有限【xiàn】，在与银行的协商中能获得【dé】的让利较小。而且从法制化的【de】原【yuán】则来说，若全面统一降【jiàng】低【dī】存量房贷利率【lǜ】，房【fáng】价【jià】下跌时降低【dī】合【hé】同利率，房价上【shàng】涨时维【wéi】持合同利率【lǜ】，实【shí】际上【shàng】有转【zhuǎn】嫁房地产风【fēng】险【xiǎn】的【de】感觉，对房地产【chǎn】市场的【de】平稳发【fā】展并无裨益。后续【xù】法制化、市场化的政策【cè】落实还【hái】有待观察【chá】。

第【dì】一，宏观经济和金融体【tǐ】系【xì】仍【réng】然面【miàn】临海内外环境【jìng】的多【duō】重扰动，国内受【shòu】到疫情【qíng】余波、地产、地方【fāng】政府【fǔ】债务【wù】的【de】影响，国外受到贸易【yì】冲突【tū】、海外紧缩和极化思潮的影响，国【guó】内经济发展和改革都可能【néng】存在一定不确定性。第二，既【jì】有【yǒu】政策落地效果及【jí】后续增量政【zhèng】策【cè】出台【tái】进展【zhǎn】不及预期，地方政府【fǔ】对于中央政策的理解不透彻【chè】、落实不到位。第三，经【jīng】济增速【sù】放缓，宏观经【jīng】济基本面下行，经济运行不确【què】定性加剧。第四，近【jìn】期房地【dì】产市场较为低迷，国【guó】际资本市场风险传染也有可能诱发【fā】国内资本市场【chǎng】动荡。

黄文【wén】涛：经济【jì】学博士【shì】，纽【niǔ】约州立【lì】大学访问学【xué】者。现任中信建投证券首席经【jīng】济学【xué】家【jiā】、机构【gòu】委、投委会委员、研【yán】究发展部联【lián】席负【fù】责【zé】人，董事总【zǒng】经理。兼任南开大学硕士导师、中信研究【jiū】院资深研【yán】究员【yuán】、中国保险协会人身险【xiǎn】利率专【zhuān】家委员会【huì】特聘专【zhuān】家等职。多次参与部委形势分析咨询【xún】及课题研【yán】究，多年荣获新财富【fù】、水晶球、金牛奖【jiǎng】、保险资管协会等最佳分【fèn】析师，2016年新财富固定收益第一名。

孙苏雨：中信建投证券【quàn】宏【hóng】观分析师，清华大学金融【róng】学博士，负【fù】责货币政策、利率【lǜ】汇率、金融周【zhōu】期、经济比【bǐ】较、风【fēng】险等研究。

证券研究报告名称：《存量房贷利率调整的目的与影响》

对外发布时间：9-25

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄文涛 SAC 编号：S1440510120015

SFC编号：BEO134

孙苏雨SAC编号：S1440523070003