广【guǎng】州一物业【yè】公司擅用维【wéi】修基【jī】金改装楼顶 78名小区业主诉请【qǐng】恢【huī】复原状获法【fǎ】院支持

78名小区业主诉请恢复原状获法院支持（副题）

(资料图片)

人民法院报讯（记【jì】者 谢君源 通讯员 赵琦铭 陈婷婷）近【jìn】日，广东省广州【zhōu】市中级人【rén】民法院二审审结【jié】一起【qǐ】物业【yè】服务合【hé】同纠【jiū】纷案。

广【guǎng】州市某小区的楼栋顶层屋面为斜【xié】顶式设计，屋面均铺设【shè】了【le】装饰性瓦片【piàn】，风格统一，颇为美观。2018年，有业主【zhǔ】发【fā】现小区F栋楼顶屋【wū】面【miàn】瓦片存在个别松【sōng】动情况，遂通过【guò】信访渠道向区住【zhù】建局【jú】反映。区住建局依【yī】职【zhí】能提【tí】供【gòng】政策咨询和业务指导，认为物业公司应抓紧时【shí】间维【wéi】修屋【wū】面瓦【wǎ】片，紧急情况下【xià】可以启动应急维【wéi】修资金【jīn】。

2021年3月，物【wù】业公司启动应急【jí】维修【xiū】资【zī】金使【shǐ】用程序，单方委托某鉴【jiàn】定机构对F栋楼顶屋面进行了鉴定。鉴定【dìng】机构出【chū】具鉴定意见：F栋楼顶屋【wū】面局【jú】部瓦片存在开【kāi】裂、破损、脱【tuō】落【luò】及缺失现【xiàn】象，个别【bié】残存瓦片【piàn】呈脱落趋势，有安全【quán】隐患，认定屋面构件为【wéi】一般损坏，应【yīng】尽快对损坏部位做修缮【shàn】处理。随【suí】后【hòu】，物业公司在广州市物业专项维修资金【jīn】信【xìn】息管理系统登记创设“F栋楼顶屋面瓦片修【xiū】复工程【chéng】”项目并【bìng】进行预算审价【jià】。

2021年6月，物【wù】业公【gōng】司发出邀请招标【biāo】文【wén】件，某装饰公司中【zhōng】标。双方经协【xié】商，制定了“铲除F栋楼顶原屋面的瓦片及其松脱的砂【shā】浆结合层，重新【xīn】做防水【shuǐ】层及【jí】涂料装饰”的维修方案。F栋分为【wéi】三个单元，物【wù】业公司仅在【zài】二单元一楼大【dà】堂张贴【tiē】了【le】公示维修【xiū】方案。

2021年11月【yuè】，某装【zhuāng】饰公司在未取【qǔ】得【dé】施工许可证的情【qíng】况下，铲除了F栋楼顶屋【wū】面部分瓦片，拟以【yǐ】刷涂料【liào】的方式【shì】进行维修，在刷涂【tú】料时，被F栋的【de】刘【liú】先【xiān】生等业主阻止。

2022年3月，刘先生等【děng】78户业【yè】主向【xiàng】法院提起诉【sù】讼，认为【wéi】物【wù】业公【gōng】司未经业主同意擅自施工【gōng】并【bìng】动用维【wéi】修资金，故意毁损楼【lóu】顶屋面瓦片，严重损害【hài】楼体美观并妨碍防水、排水，其行【háng】为已违反物业服务合同【tóng】的约定，要求物业公司将其【qí】拆除的F栋楼顶屋面瓦片【piàn】恢【huī】复原状，保持原【yuán】来的外观、结构【gòu】和【hé】功【gōng】能。

一审法院审【shěn】理后，判【pàn】决驳回刘先生【shēng】等【děng】78户【hù】业主的全部诉【sù】讼请求。刘先生等78户业主【zhǔ】不【bú】服，向广州中院提起【qǐ】上诉。

广州中院二【èr】审判【pàn】决，撤销【xiāo】一审判【pàn】决，物【wù】业公【gōng】司于判决发生法律【lǜ】效力之日起三十【shí】日内将其铲除的楼顶屋面瓦片恢复【fù】原状。该判决现已生效【xiào】。

法官说法

物业【yè】公司是小区物业服务企业，与业主建【jiàn】立【lì】了物业【yè】服务合同【tóng】关系后，对小区共【gòng】有部【bù】分包括楼顶等【děng】享有共有和共同管理的权利。本【běn】案【àn】中，物业公【gōng】司对案涉楼栋的【de】楼顶【dǐng】屋面瓦片进行维护【hù】和管理，需要接受业【yè】主【zhǔ】的监督。

从程序上看【kàn】，楼顶屋面【miàn】瓦【wǎ】片的维修属于重【chóng】大【dà】维【wéi】修【xiū】，根据民【mín】法典规【guī】定，使用建【jiàn】筑物及其附属设施的维修资金属【shǔ】于应由业主【zhǔ】共【gòng】同决定事项，应【yīng】当由专有部【bù】分面积【jī】占比【bǐ】三【sān】分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表【biǎo】决，经参【cān】与表决专有部分面积过半数【shù】的业主【zhǔ】且参与表【biǎo】决人数过半数的业主同意后，方【fāng】可【kě】启动维修程序。本案【àn】中，物业公【gōng】司未经业【yè】主表决，擅自启动维修程【chéng】序【xù】，刘【liú】先生【shēng】等78户【hù】业主提出异议，已超【chāo】过【guò】案涉楼栋126户业主的一半。在后【hòu】续就案涉楼栋楼顶屋【wū】面瓦片维【wéi】修事宜展开的鉴【jiàn】定【dìng】、招标等程序中，均没【méi】有业主方代表的参与及监督，物业【yè】公司以上行为已损【sǔn】害了业主的【de】知情权【quán】、表决权【quán】等合法权【quán】益。

从维修方式【shì】上看【kàn】，案【àn】涉楼栋楼顶【dǐng】屋面【miàn】瓦片仅为局部【bù】开裂破损，物业公司【sī】可以就破损开裂的瓦【wǎ】片【piàn】进行局【jú】部的修缮和更换【huàn】，或者按照房屋【wū】原始的设计，采用与屋面瓦片铲除之前一样【yàng】的材料和工艺，对案涉楼栋【dòng】楼【lóu】顶屋面【miàn】瓦片【piàn】进行重新铺设，外观【guān】上与其他【tā】楼栋保持一致。现【xiàn】物业【yè】公司将屋【wū】面【miàn】瓦片全部铲除后，采【cǎi】用刷涂料【liào】的方式进行维修，属于对楼宇外观的重大【dà】改变，超【chāo】出了物业公司对【duì】房【fáng】屋共用部位及【jí】共用设施设备进【jìn】行维【wéi】护和管【guǎn】理的合理限度，刘先【xiān】生等业主有权要求物业【yè】公司将拆除的屋【wū】面瓦【wǎ】片恢复原状，按照楼宇当初统【tǒng】一的设【shè】计样式进行维修。

物业管理服务事【shì】关【guān】千家万【wàn】户，是关系居【jū】民生【shēng】活【huó】质量的【de】“关【guān】键小事”，是基层社【shè】会治理的重要一环。作为业主，享有监【jiān】督物业【yè】服务企业的工作、监督物业共用部位和共用设施设【shè】备专项维修资【zī】金管理和使【shǐ】用的权利【lì】；作为物【wù】业【yè】服务企业，应当充分尊重业主的知情权、表决权【quán】、监督权等合【hé】法权益，合理适度地为【wéi】小区业主提【tí】供【gòng】物【wù】业管理服【fú】务，不履行或不适当【dāng】履【lǚ】行法律、法规规定以及【jí】合同【tóng】所约定的【de】维修、养护、管理等义务的，构成【chéng】违约，应承担继续履行、采【cǎi】取补救【jiù】措【cuò】施或者赔【péi】偿【cháng】损失等相应的违【wéi】约责任。