公【gōng】募REITs常态化【huà】发行迈出关键一步 首批4单【dān】扩募项目更新“进度条”

首【shǒu】批4单公募REITs扩募项目更新“进【jìn】度条【tiáo】”。9-21，博时基金【jīn】、中金基金、华安【ān】基金、红土创新基金【jīn】等4家基金管理人，分别发布【bù】以通讯方式【shì】召开【kāi】公【gōng】募【mù】REITs基金份额持有人大会的提示性公告。会【huì】议审议事【shì】项主要为扩募及新购入资产【chǎn】，此外【wài】部分会【huì】议审议事项还包括引【yǐn】入【rù】战略投资者、延长基金合同期【qī】限等。

(资料图片仅供参考)

进入实质性阶段

“根据扩募发售【shòu】对象【xiàng】的不同，公【gōng】募REITs扩募分为向原持有人配【pèi】售【shòu】、公【gōng】开扩募【mù】、定向扩募等三种方式。扩募的定【dìng】价需要权衡REITs原持有人的利益、新投【tóu】资【zī】者的利益和【hé】原始权益人的【de】利益，还需【xū】要考虑【lǜ】REITs的二【èr】级市【shì】场【chǎng】价【jià】格等因素。”博时蛇口产园REIT基金经理刘玄对《证【zhèng】券【quàn】日【rì】报》记者表【biǎo】示，扩募【mù】定【dìng】价对于【yú】拟【nǐ】新购入资产的【de】范围【wéi】、交易价格或价【jià】格区间【jiān】、定【dìng】价方式或定【dìng】价依据以及其他【tā】相关内容【róng】均需经基金份额持有人大会审议、表决，基金管理人将充分保障【zhàng】基金份额持有人的相关【guān】权益。

根【gēn】据【jù】相【xiàng】关公告，中金普洛斯REIT本【běn】次扩募拟发售金额不高于18.53亿元（含）且不低于18.21亿元（含），拟【nǐ】发售份额【é】上限为4.58亿份（含）；华【huá】安张江光大【dà】REIT本次扩募【mù】拟发售【shòu】金额上限为【wéi】16.40亿元（含），拟发售【shòu】份额上限为4.85亿【yì】份【fèn】（含【hán】）；博时【shí】蛇口产园REIT本次【cì】扩募拟发售金额【é】不超过13.478亿元【yuán】（含），拟发售份额不超过5.768亿份（含【hán】）；红土创新盐田港REIT本次扩募【mù】拟【nǐ】发售金额不超过【guò】4.148亿元（含），拟【nǐ】发售份额上限【xiàn】为1.6亿份（含）。

“此次博【bó】时蛇口产园REIT扩【kuò】募项目【mù】资产类型涵盖了科研生产【chǎn】用房，在资产类型和区【qū】域【yù】上提升了博时蛇口产园【yuán】REIT底【dǐ】层【céng】资产的分散度。”刘玄介【jiè】绍，在项目的运营管理模式上【shàng】，仍延续【xù】由外部受托运营管理【lǐ】机构提供运营及【jí】物业管【guǎn】理【lǐ】服务【wù】的模【mó】式。

中金基金相关负责【zé】人告诉【sù】《证券日【rì】报》记者，中金普【pǔ】洛斯REIT本次通【tōng】过【guò】扩募再次置入优质资产，将提高【gāo】公募【mù】REITs作为资产上市平台持续的成长空间和经【jīng】营活【huó】力。同时，拟新【xīn】购入的3项基础设【shè】施资产是对【duì】基金已持有【yǒu】资产【chǎn】覆盖区域的补充，有利于拓展【zhǎn】本基金持有的仓储物流园辐射【shè】范围，形【xíng】成全国【guó】网络化布局，同【tóng】时有利于提【tí】高基【jī】金的投【tóu】资分散性、运营【yíng】稳定性，争取实现资产【chǎn】增值。

在上海证券基金【jīn】评价研究中心高级基【jī】金【jīn】分析师孙桂【guì】平看来，首【shǒu】批4单公募REITs扩募【mù】项【xiàng】目主要集【jí】中在产权类公募REITs上，包括【kuò】2单仓储物流项目、2单产业园区【qū】项目【mù】。本【běn】次REITs扩募资【zī】产【chǎn】运营稳定，且均【jun1】为【wéi】优质资【zī】产，扩【kuò】募项目的落地为【wéi】REITs市场【chǎng】发【fā】展【zhǎn】打【dǎ】开新空间，将【jiāng】推动未发行REITs的【de】管理人【rén】积极发行REITs产品【pǐn】，从而使市场步入新REITs发行【háng】和存量REITs扩募共同发展的新阶段，有利于加快存【cún】量资产盘活和增【zēng】量资产建设，提升【shēng】基础设施投资水平，推动行业高质量发展【zhǎn】。

谈及首批【pī】REITs扩【kuò】募【mù】项目落地【dì】的意义，刘玄认为，这是【shì】进一步推动【dòng】公募REITs常态化发行【háng】和市场规范健康发展的关键举措，体现出REITs具备【bèi】较强的成长性以【yǐ】及能够合理扩大有【yǒu】效【xiào】投资的市场价值【zhí】。

积极储备优质项目

除有序推进公募REITs扩募工【gōng】作外，多家基金管理人还持续【xù】提升REITs的主动管【guǎn】理及项目运【yùn】营能力，积极【jí】储备【bèi】优质项【xiàng】目。

刘玄介绍，博时基金高度重视公募REITs业务的【de】发【fā】展【zhǎn】，积极搭建投资及运营人【rén】才梯队，持【chí】续进【jìn】行专业化培养，打造REITs核【hé】心竞【jìng】争力。目前【qián】，博时基【jī】金【jīn】正在推进多【duō】只【zhī】REITs项目，总规模逾百亿元，涉及园【yuán】区【qū】、光伏【fú】、风电、公路、路桥【qiáo】、文旅【lǚ】等多类资产。

中【zhōng】金基【jī】金【jīn】也有多只【zhī】储【chǔ】备【bèi】公【gōng】募REITs项目处于申报阶段。中金基【jī】金【jīn】相关负责人【rén】表示，“未来，中金基金将继续加强REITs领域的投入，聚焦打造业内领先的【de】基础设施投资与运【yùn】营团队，积极【jí】参与【yǔ】REITs创新实践，致力于实【shí】现资产持续稳健运营，探索不【bú】同类型优质基础设施资产的扩容、扩【kuò】募。”

受访专家普【pǔ】遍认为，扩【kuò】募将给整个【gè】REITs市场生态带【dài】来深刻影响【xiǎng】。孙桂平表示，公【gōng】募【mù】REITs扩募，一【yī】是有助于REITs规模增长【zhǎng】，提升产品流动性，进【jìn】一步增强REITs对机【jī】构投资者的【de】吸引力；二是【shì】有助于运营稳定【dìng】性，通过【guò】扩募提升REITs持有基础【chǔ】设施资产的分散性，降低某一资产出现【xiàn】经营风【fēng】险对整个REITs产【chǎn】品的影【yǐng】响；三是有助于【yú】REITs做大做【zuò】强，充分发挥REITs作为基础设施专业运【yùn】营平台的功能，最【zuì】大程度体现基础【chǔ】设施【shī】资产市【shì】场价值。

孙桂平【píng】认为，“未来【lái】同类型公募REITs之间的长期表【biǎo】现【xiàn】将【jiāng】存在一定分化，优【yōu】质资产将越来越向更好的【de】REITs管【guǎn】理人集中。”

本报记者 昌校宇