李嘉诚围猎出险房企

久【jiǔ】未在内地市场现【xiàn】身的长【zhǎng】实，因为一宗对出险房【fáng】企的债权收购【gòu】被推【tuī】上了风口浪尖。

近日，市场消息称【chēng】，由龙光【guāng】地产与合景泰富发展联合打造的香港豪【háo】宅凯【kǎi】玥项【xiàng】目【mù】相【xiàng】关债权或【huò】将变更，李嘉诚【chéng】旗【qí】下的长实【shí】集团【tuán】正与项目债权银行【háng】之【zhī】一的汇丰进行接触，希望接手该项目【mù】相应债权。

21世纪经济报道记者分【fèn】别从接【jiē】近合【hé】景、龙光的【de】人【rén】士【shì】处证实了【le】这一【yī】消【xiāo】息。但两【liǎng】家房企对此反应强烈，纷纷跳【tiào】出来【lái】罗列交易一旦达成将对之【zhī】带来的“负【fù】面影响”。更【gèng】有市场声音直指，李嘉诚与长【zhǎng】实此举是“趁火打劫”，将两家【jiā】出险房企推入深【shēn】渊。

(相关资料图)

不得【dé】不承认的是【shì】，凯玥是合景、龙光这两家深陷【xiàn】债【zhài】务泥淖的出险房企手上为数不多的优质资产，在日【rì】后【hòu】债【zhài】务重【chóng】组的方案沟通中，这也是重要【yào】筹【chóu】码。站在各自的【de】立场【chǎng】，两家房企的【de】担忧与反抗，情【qíng】有可原。

但长实、汇丰【fēng】之间的【de】接洽，实【shí】在也不应该被过【guò】分苛责。在本轮【lún】房企出险的周期中，并【bìng】不乏金融机构通过合理渠道维护自身权益【yì】的先例，例【lì】如有银行接【jiē】管【guǎn】了房企的优质项【xiàng】目，又如【rú】地方城【chéng】投参与金【jīn】融机构的出险项目债务重【chóng】组等。

以【yǐ】此【cǐ】可见，汇丰【fēng】转让债权，是正常的商业行为。这在【zài】日后出【chū】险房企的债权分解和处【chù】置中，或将持续见到。合景、龙【lóng】光的“出头”，则是出险房企、金融机构【gòu】之间【jiān】博弈【yì】的【de】侧【cè】影。

重要的筹码

合景、龙光在意凯玥项目，并非没有缘由。

公开【kāi】资料显示，2017年，合景【jǐng】、龙光联合体以168亿港元的总【zǒng】价【jià】联合竞得这【zhè】宗地块，其规划【huá】总建【jiàn】筑面【miàn】积超76万平方呎（约【yuē】7万平【píng】方米），为【wéi】临海【hǎi】大型市区住宅【zhái】项目。根据测算，凯玥项目总货值约超300亿港元。

鉴于【yú】这一项目的超【chāo】高货值，龙光【guāng】、合景【jǐng】均将之加入到境外债重组的增信范畴。接【jiē】近龙光、合景【jǐng】的人【rén】士对21世纪经济报道记者透露【lù】，“在推动【dòng】境外债重【chóng】组【zǔ】时，为【wéi】了保障【zhàng】投资【zī】人的权【quán】益，凯玥项目债权在【zài】两家公司【sī】计划重组的范畴之内。”

龙光与合景，均是已经【jīng】出现债务【wù】违约的房企，且目前均在境外债重组【zǔ】的【de】推【tuī】进过【guò】程中。

其【qí】中，龙光原本计划在今年3月【yuè】前推【tuī】出【chū】境【jìng】外债重组方案，但几【jǐ】经易稿，目前其【qí】整体方案还未最终【zhōng】完成；合景则是于今年【nián】5月才【cái】正式【shì】宣布【bù】启动境外债重组，目前也【yě】尚没有重组的时间进度表。

根据【jù】21世【shì】纪经【jīng】济报道记者从两家房企的债权人处获得的情况，两家【jiā】房企在与债【zhài】权人沟【gōu】通的【de】过程【chéng】中，均将【jiāng】凯玥项目视作重【chóng】要资【zī】产。“这个是他们的筹码，项目货值高【gāo】而且融资还比较克【kè】制，比【bǐ】较好变现。”一位境外债投【tóu】资者【zhě】对【duì】21世纪经济报道记者表【biǎo】示。

一位接近【jìn】龙光的【de】人士也对记者【zhě】表示，“如果债权被转【zhuǎn】让【ràng】，若【ruò】是成功了【le】对【duì】境外债的谈判会带来很大的阻力【lì】，会陷入困境甚至失败，境外展期【qī】谈判，相【xiàng】应的对境【jìng】内正常【cháng】生【shēng】产【chǎn】经营也会受到相【xiàng】应的【de】影响，可能会引发一系列【liè】问题。”

这也侧面印证了，合景、龙光对这宗资产的倚重。

为了保【bǎo】住这宗资产，合景【jǐng】、龙【lóng】光还在全力地维持其正常【cháng】经营。据合【hé】景、龙【lóng】光两家房企所透【tòu】露的消息，目【mù】前凯玥项【xiàng】目的银团贷款兑付情【qíng】况正常，项目运作也正常【cháng】。

汇丰的无奈

尽管有超高货值，也被两【liǎng】家【jiā】房【fáng】企视【shì】作是“救命【mìng】稻草”，但凯玥的销售状况，却不甚【shèn】理想。

一个确认的事实【shí】是，凯玥【yuè】项目【mù】通过【guò】销售变现所能【néng】获【huò】得的现金流量【liàng】，其实十分有限。

公【gōng】开资料显示【shì】，凯【kǎi】玥项【xiàng】目于今年1月【yuè】入市，而根据【jù】凯玥项目的成交纪录【lù】册，截至9-21，凯玥仅售【shòu】出3套房【fáng】源，成【chéng】交总价在1.64亿【yì】-1.85亿港【gǎng】元之间，累计回收资金约5.32亿港【gǎng】元。

入【rù】市【shì】近半年，如此的销售成【chéng】绩，或许就是汇丰【fēng】“急了【le】”的原因。从汇丰的业务情【qíng】况【kuàng】来看，受累于内地部分房【fáng】企的【de】业务表现，汇丰【fēng】本【běn】身也【yě】处在挑战中。

可见的【de】事实是，过去【qù】这几【jǐ】年，受到【dào】内地部分房企表现的影响，汇丰房地产风险【xiǎn】敞【chǎng】口高【gāo】企。

根据汇【huì】丰【fēng】去年年报【bào】，汇丰列【liè】账基准预期信【xìn】贷损【sǔn】失为36亿美元，同比增加45.2亿美元，其【qí】中有【yǒu】一部分来自“内地商业房【fáng】地产【chǎn】行【háng】业的现行发展而作出【chū】的准备”。

据汇丰控股首席财务官艾桥智【zhì】透露【lù】，截至【zhì】去年底，对【duì】内地商业地产的风险敞口总额为【wéi】168亿【yì】美元，当【dāng】中【zhōng】香【xiāng】港业务入账风险敞口为94亿美元。其【qí】预测【cè】2023财年【nián】的列账基准预期信【xìn】贷【dài】损失提【tí】拨约为40个基点。

“汇【huì】丰【fēng】和恒生的地产风险敞口确【què】实比较大【dà】，所以要把一些【xiē】债【zhài】权【quán】挪出去，处在【zài】比较可控【kòng】的范围。”一位香【xiāng】港金融机构的【de】人士对21世纪经济报道记者分【fèn】析道。

在此背【bèi】景下，汇丰接洽凯玥债权转【zhuǎn】让，在资本【běn】市【shì】场看【kàn】来【lái】，实乃常规操作。

而据21世纪经济报【bào】道了解，长实已【yǐ】经通过汇丰【fēng】与其他为【wéi】凯玥提【tí】供贷款的【de】债权【quán】银团协商，意欲收购这笔约102亿【yì】港元贷款的【de】多数权【quán】益。一【yī】位了解情【qíng】况的人士称【chēng】，此次【cì】银团【tuán】权益出【chū】售，仅仅是汇丰等少数银【yín】行的主张，大多数银行并【bìng】没有出售计划。

长实的算盘

长实【shí】和凯【kǎi】玥地块，之前也【yě】有渊源。在【zài】2017年【nián】这宗地块的投标中，长实也曾【céng】参【cān】与其中，只不【bú】过败给了龙光、合【hé】景的联合体。

而长实在此时接洽债权收购，很符【fú】合其擅长的商业操作方式，也即是“低买高卖【mài】”。这两年，长实也【yě】不断【duàn】在【zài】中国内地、中国【guó】香港寻【xún】觅投资机会，目前【qián】成【chéng】功的案例有，去年12月以远【yuǎn】低于市【shì】场预期的价格中标香港启德地块，以【yǐ】及现【xiàn】身在【zài】去【qù】年广州的集中供地【dì】中。

因此，长实看中凯【kǎi】玥【yuè】项目，在市【shì】场看【kàn】来并不出【chū】乎意料【liào】。长实目前并【bìng】未对外回【huí】应与【yǔ】这【zhè】宗交易的任何信息，但在【zài】资本市场看【kàn】来，这宗交易【yì】如若最终达成，也是在正常的框架【jià】之内。

站在出险房企【qǐ】的立场，交易本身达成【chéng】可能会【huì】带来的【de】各种【zhǒng】连锁反应的确可能存在，但金融机构也并【bìng】非【fēi】等闲之辈【bèi】，他【tā】们本身就【jiù】有各种合规【guī】的渠道行使权利。

“出险房【fáng】企的诉求无非就是，债权【quán】人你【nǐ】跟我绑在【zài】一条船上，你不能够【gòu】采取【qǔ】任何行动，不能够催债，也不要行使任何【hé】权【quán】利【lì】。”一位不愿具名的券商机构人士对21世纪经济报道记者【zhě】分【fèn】析。

可供【gòng】对比的是，中信银行对佳兆【zhào】业债权处置这一样本【běn】，中信银行作为佳【jiā】兆业的大债主【zhǔ】，通过服务信托【tuō】的模式【shì】接手【shǒu】其旗【qí】下【xià】位于深圳的多个优质【zhì】项目，由中【zhōng】信城【chéng】开【kāi】负【fù】责融资【zī】代建并【bìng】提供一定资金【jīn】盘【pán】活【huó】项【xiàng】目，而项目权益【yì】最终的分配则是要在中信银行和【hé】中信城开收回对应收益后，才能够归属于佳【jiā】兆业所有。

除【chú】此以外，在出险【xiǎn】房企的化【huà】险名单上【shàng】，也并【bìng】不乏债权方【fāng】直接接管项目的事件，这在近两【liǎng】年【nián】来，并不罕见。

再将目光【guāng】聚焦于凯玥项目，在许多资【zī】本市场人士【shì】乃至了解交易的人【rén】士【shì】看来【lái】，也多数不认为【wéi】债权【quán】转【zhuǎn】让之间【jiān】有不合规矩的地方。

“汇丰是债权人，即便要转【zhuǎn】让，合景和龙光的话语权也不会太大。他【tā】们可以表达不同意见，但【dàn】最终结果见仁见智吧。”一【yī】位了【le】解【jiě】交易【yì】的【de】人士分析【xī】称。

合景、龙光的诉求【qiú】，是当下【xià】出险房企【qǐ】的侧影。他们意图改变什【shí】么【me】，但【dàn】手上【shàng】的筹码【mǎ】或许不支持【chí】。随着债务重组推进深水区，金融机【jī】构与出险房企之间的博弈将【jiāng】会【huì】持续【xù】，还会有更多的合景、龙光站出来，对【duì】金融机构说“不”。