楼市【shì】半年考•房企︱写【xiě】字楼“内卷”严重，金【jīn】地商【shāng】置继【jì】续“加码”住宅业【yè】务

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

(资料图片)

曾【céng】被金地集团董事长凌克认为“在【zài】商业方面弥补金地集团不足”的金地商置（HK00535，股价0.435港元，市值72.27亿【yì】港元），正【zhèng】通过【guò】住宅开发【fā】和销售抵御【yù】行【háng】业下行周【zhōu】期【qī】。

翡萃【cuì】兰亭花园是上半年江苏【sū】昆山市【shì】的【de】热【rè】点新盘之一【yī】，是金地商置在昆【kūn】山开发的【de】10余个楼盘【pán】中的一个【gè】。7月【yuè】底的一个工作日，该项目售【shòu】楼处【chù】的一位销售人【rén】员小沈向《每日经【jīng】济新闻【wén】》记者介【jiè】绍，项目已开过盘，还剩有119平方米户型的房【fáng】源，带装修交【jiāo】付。介绍完【wán】后【hòu】，小沈还不忘【wàng】提醒，“可以选的房源不多了【le】。”

9-25，金地商置通过书面回复【fù】每【měi】经记者表示，受【shòu】宏观【guān】经济影【yǐng】响及供应激【jī】增导【dǎo】致写字楼“内卷”严重，但中国经济的基础和产业结构的升级依然还是给【gěi】与了写字楼项目【mù】，尤其是【shì】优秀写字楼项目足够【gòu】的发展空间【jiān】。下一【yī】步将“持续提升每一【yī】个项目的市【shì】场【chǎng】竞争力，从产品【pǐn】、配套、服务、政策多维度建立每一个项目在【zài】所【suǒ】在区域【yù】的【de】相对【duì】优势，跑【pǎo】赢市场”。

上半年合约销售额超200亿元

翡萃兰亭花园【yuán】项目位于昆【kūn】山市【shì】城【chéng】北路长江【jiāng】北路口附近，所处的周【zhōu】市镇有多个【gè】厂房【fáng】和【hé】工业园，是昆山北【běi】部的工业重镇。

该【gāi】楼盘【pán】由金【jīn】地商置投资开发，规划建【jiàn】设9栋9-25层【céng】住宅楼，今年9-25获【huò】得预售许可证【zhèng】，后推出196套房源； 9-25又加推了102套房【fáng】源。

据金地商置品牌相关负责人介绍，昆山翡萃兰亭项目于9-25首次开【kāi】盘【pán】，截至7月推【tuī】盘【pán】去化【huà】率将近70%。项目在9-25月排名昆山【shān】城北板块成【chéng】交【jiāo】量第一，在昆山全市排名前五【wǔ】。

不【bú】过据昆山市房产交易管理中心官网统计，截至【zhì】9-25，该【gāi】项目两次推售以来【lái】共【gòng】销售111套房源【yuán】，剩【shèng】余【yú】187套，实际【jì】去化率为37%。

根据上述销售人【rén】员小【xiǎo】沈的介绍【shào】，金地商置【zhì】在昆山【shān】发展【zhǎn】已【yǐ】近10年，开发过【guò】御园、天悦、合樾【yuè】、合颂等“兰庭”系列楼盘。

上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

来源：金地商置公告

今年9-25，山西省【shěng】太【tài】原市规划【huá】和自然资源【yuán】局公布土地招拍挂【guà】出【chū】让结果，其中SWG-2316地块被【bèi】金地【dì】集【jí】团旗下的山西【xī】金【jīn】地慧远房地产【chǎn】开发【fā】有限公司摘得【dé】。该地块位于【yú】太原市小【xiǎo】店区，用途为住宅兼容商业、托幼，出让面积27653平方米，总价3.34亿元。

一周【zhōu】后【hòu】，金地商【shāng】置旗下【xià】的山西金合房地产开发有限公【gōng】司【sī】竞得同样【yàng】位于小店区的【de】SWG-2318地块，用途为住宅兼容商业、托幼【yòu】，出让面积35595平方【fāng】米，总价【jià】3.51亿元【yuán】。

对于与母公司【sī】金地【dì】集团同时【shí】竞争太原市场【chǎng】，金地商置方面在接【jiē】受每经记者采【cǎi】访时表示，以上【shàng】两个【gè】项目均【jun1】位于太原南部【bù】的【de】小店区，是太【tài】原市场【chǎng】少有的有竞争力的优质项目，项目获取也是【shì】基于合理的市场判断，未【wèi】来公司也将在金【jīn】地集团整体【tǐ】战略部署下持续拓展【zhǎn】优质项目。“上【shàng】半年，公【gōng】司【sī】实【shí】现【xiàn】销售额超200亿元，销售进度超过【guò】时间进度，达到了预期目标。”

值得注意的【de】是，原本承【chéng】担金【jīn】地集团的多元【yuán】化业务任务【wù】，并【bìng】运营商业地产【chǎn】、产业地产和租赁住宅业务的金地商置，经过一系列布局与突【tū】破【pò】，在物业投资【zī】及管理【lǐ】分部的【de】收【shōu】入体现【xiàn】得并不明显。

财【cái】报显示，2022年金地商【shāng】置共实【shí】现收入103.025亿元，其【qí】中物业销售收入89.07亿元，占总收【shōu】入的86%；而【ér】前一年【nián】的【de】物【wù】业销售收入130.2亿元【yuán】，占总收入的92%。同期，物【wù】业投资及管理分部实【shí】现收入8.69亿元，占【zhàn】总【zǒng】收入的6%；而前一年则为112.86亿元，占总收入的11%。

据金地商置披【pī】露的未经审核运【yùn】营数据，今年上半年累计【jì】合约【yuē】销【xiāo】售【shòu】额约202.32亿元，同比下降【jiàng】24.8%。

架构缩编抵抗商办项目风险

平金【jīn】中心是金地商置在上海【hǎi】闵【mǐn】行区七【qī】莘路开发的商办项目，包含1栋18层写字楼【lóu】、6栋【dòng】低层办公【gōng】楼和约2.6万平方米商【shāng】业街区。

9-25，一位负责平金中心项目的写【xiě】字【zì】楼销售人员【yuán】向每经【jīng】记者透露，“开业时间估计要【yào】到9月份【fèn】。”目前，该【gāi】项目【mù】商业街区装修还未【wèi】完工【gōng】，已【yǐ】推迟【chí】原本7月份的开业计划。

上海平安中心项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

财报显示，截至2022年底【dǐ】，金【jīn】地【dì】商置的土【tǔ】地储备共【gòng】计1934万平方米，尚【shàng】未出售/开发中/持作未来开【kāi】发的项目中，江苏省的昆山【shān】市有合颂兰庭花【huā】园、兰亭都荟【huì】、尚【shàng】滨【bīn】花园和翡【fěi】丽兰庭花园，均为纯【chún】住宅项目。而在南京【jīng】、苏州、南通、徐州、盐【yán】城、淮安则大【dà】多是【shì】住宅【zhái】与商业【yè】综合项目。

但唯独在【zài】上海【hǎi】，金地商置17个项目中【zhōng】有13个为【wéi】产业园【yuán】或办公楼项目。究其原【yuán】因，母公司金地【dì】集团在华东【dōng】区【qū】域分布有上海公司、南京公司、苏南公司以及合肥公【gōng】司等【děng】，尤其深【shēn】耕【gēng】上海住宅市场多年，开【kāi】发了金地未来城、金【jīn】地都会等【děng】多个楼盘。

据世邦【bāng】魏理仕的研究报告【gào】，今年上【shàng】半年，上海写字【zì】楼市场净吸【xī】纳量21.9万平方米，同比下【xià】调31.6%；新增【zēng】供应量52.9万平方【fāng】米，同比增加264.9%；租【zū】金下【xià】降至【zhì】每月每平方米272.6元，部【bù】分写字楼运营商主动小【xiǎo】幅【fú】下调租金，以【yǐ】期占据【jù】更多【duō】市场。

仲量联行华东区董事总经理兼商业地【dì】产【chǎn】部中国区总裁张静向每【měi】经记者表示，在【zài】办【bàn】公楼市场【chǎng】，租户选址趋于【yú】谨慎，加之新增【zēng】供应增大，导致【zhì】上海写【xiě】字楼租金依【yī】然承压。

记者注意到，经历了去年营业收入和净利润下滑【huá】后，金地商置于【yú】今年初进行了一场大范围架构缩编，2个区【qū】域公司、1个专【zhuān】业公司以及6个【gè】城【chéng】市公【gōng】司【sī】被撤销，管理人员职务被免。调整后【hòu】的金地【dì】商置【zhì】，分【fèn】为【wéi】华东、东部、华南【nán】、华北四个【gè】区域，每个区【qū】域三家城市公司，分别【bié】是上海【hǎi】、环沪、杭州；江【jiāng】苏【sū】、淮海【hǎi】、武汉；广深【shēn】、成昆、长沙；山东、山西、河北公司。

“此轮组织【zhī】架【jià】构调【diào】整是基于业务发展【zhǎn】目【mù】标【biāo】所进【jìn】行【háng】的，是公司一系列管理【lǐ】举措中的重要一环【huán】，主要【yào】对部分业务单元、区域、城【chéng】市公司【sī】的管理架构进行了【le】优化整【zhěng】合。”金地商【shāng】置方面表示，调【diào】整后进一步【bù】提高【gāo】了公司内部【bù】结构与业务发展的匹配度，有【yǒu】效促进了公司组织【zhī】能力和组织效能的提升。

“受宏观经【jīng】济影响及供应【yīng】激增导致写【xiě】字楼【lóu】“内【nèi】卷”严重，但中【zhōng】国经济的基础和产业结构【gòu】的升级依【yī】然还是【shì】给与了写字楼项目【mù】，尤其是优秀写字楼项目【mù】足够的发展【zhǎn】空【kōng】间。”

金地【dì】置业方向每经记者表示，为应【yīng】对当下的市场【chǎng】挑战，将【jiāng】重点【diǎn】从三个方面【miàn】开展经营工作：一是密【mì】切监测宏观【guān】经济和产业经济的发展态势，审【shěn】时度势【shì】、更为【wéi】灵敏的【de】做好租【zū】赁及【jí】经营策略的调整；二是持【chí】续提升【shēng】每一个项目的市场【chǎng】竞争力，从产品、配套、服务、政策多维度建立【lì】每【měi】一【yī】个项目在【zài】所在区域的相对优势【shì】，跑赢市【shì】场及同行；三是对【duì】于稳定【dìng】期【qī】项目着力做好存量租户【hù】的管理，提升项目【mù】续租率【lǜ】与【yǔ】客【kè】户满意度【dù】，同步有计划的进行租户结构及租期【qī】结【jié】构的优化调整，增强项目的抗【kàng】风险能力。