【园区PLUS】中电光谷黄立平：找到园区之路

经济观察报记者田国宝6月的武汉已经格外闷热，光谷大道和新玉路交【jiāo】汇【huì】处西南是国际企业中心【xīn】，这个【gè】2000年竣【jun4】工的【de】园区，是黄立【lì】平担任【rèn】东湖高新（600133.SH）董事【shì】长时【shí】操盘【pán】的第一个产业园【yuán】项目，也是【shì】武汉真正意义上的第【dì】一【yī】个产业园区。

目前黄立平【píng】担任中【zhōng】电光谷（00798.HK）总裁，管理园【yuán】区88个。谈起他做的【de】第一个园区，黄立平仍感慨万【wàn】千【qiān】，那时都是摸索着干，甚【shèn】至连国际【jì】企业中心的【de】用地性【xìng】质【zhì】也【yě】是他临【lín】时想的。

黄立【lì】平正好【hǎo】赶上了武汉“光【guāng】谷【gǔ】”起步阶段【duàn】，上世纪【jì】80年代末，武汉开【kāi】始筹办“东湖【hú】技术密集经济小区【qū】”；2001年，东湖高新区获批“国家光电子信息【xī】产业基【jī】地”，“光谷【gǔ】”这一名称正式启用【yòng】。

(资料图片仅供参考)

如今，光谷已经成为武汉【hàn】的一张【zhāng】名【míng】片，作为光【guāng】谷的重要参与者和【hé】建设【shè】者【zhě】，9-22，黄立平向经济【jì】观察报讲【jiǎng】诉了光谷创立初期诸多不【bú】为人知的故事。

他说，产业园区已【yǐ】经是推动城市【shì】经济发【fā】展和产业转型升级的重要【yào】平台，如今看来，一切似【sì】乎水到【dào】渠成，但在当时，无论是产【chǎn】业【yè】园区【qū】这一业【yè】务的存续，还是【shì】发展方向和模【mó】式【shì】，都经历【lì】了不同程度的争议。

雏形

1984年，武汉召开“新技术【shù】革命【mìng】武汉对策讨论会【huì】”，形成《关于【yú】在武【wǔ】汉建立激光工【gōng】业【yè】、光纤【xiān】通信、生物【wù】工【gōng】程【chéng】三个基【jī】地和【hé】信息中心的建议》，并被列【liè】入全国13个试办新兴技【jì】术新兴产业密集的小经济区城市名单【dān】。

当时【shí】，武汉主【zhǔ】要建【jiàn】设【shè】光导纤维通信技术【shù】开发【fā】中心，为此【cǐ】，武汉成立东湖【hú】技术密集经济区，这是武汉【hàn】光谷的【de】前身。1987年，武汉东湖【hú】创【chuàng】业【yè】者【zhě】中心正式成立，吸纳6家创业公司进入；1988年，东湖新技术开发区挂牌成【chéng】立。

1991年，东【dōng】湖新技【jì】术开【kāi】发区获【huò】批【pī】国家级新技术【shù】开发区，成为继中关村【cūn】之后，全【quán】国第【dì】二个国家级高新区。在新技术浪【làng】潮影响下，高校云集的武汉【hàn】掀起了【le】创【chuàng】业【yè】高潮，并逐步形成了今天的武汉创业大街。

1994年，华中【zhōng】师【shī】范【fàn】大学教【jiāo】授谢圣明牵头，联【lián】合8名高校【xiào】教授共同创办红桃开【kāi】集团，1984年【nián】-1986年期【qī】间【jiān】，黄立平曾在华中师范【fàn】学习【xí】，33岁的黄立平由此搭上这趟顺【shùn】风车，成为红桃开的联【lián】合创始人。

1998年【nián】，红桃【táo】开【kāi】集团股份有限公司【sī】、武汉东湖新技术【shù】开发区发展【zhǎn】总公司、武汉城市综合开发集团有限公司、武汉庙山实业发展总公【gōng】司【sī】、武汉建【jiàn】银房地产【chǎn】开【kāi】发公司【sī】共同【tóng】组建东【dōng】湖高新，并在A股上市，由此，黄【huáng】立平成为东湖高【gāo】新【xīn】董事长。

黄立【lì】平介绍，当时东湖高新一项重要业务【wù】就【jiù】是【shì】代政府履行职责【zé】，将【jiāng】土地出让给创业公司兴建办公楼和【hé】厂房，“那时还【hái】没有产业园【yuán】区【qū】的概念，谁有建办公楼、建厂房【fáng】的需【xū】要，我们就给地【dì】，20亩、30亩土地很容【róng】易【yì】拿到”。

在东湖高【gāo】新期间，黄【huáng】立平看到了一【yī】个商【shāng】机，一些中小企业虽【suī】然有办【bàn】公楼和【hé】厂房【fáng】需求，但没【méi】有实力和【hé】能力【lì】兴建，“东湖高新就【jiù】是土地出让方，我们可以建好提供给企业使用”。

在这一思路下，2000年，东湖高新开发建设了【le】第一【yī】个产【chǎn】业园区——国【guó】际企【qǐ】业中心【xīn】，这也【yě】是武汉【hàn】真正意义上【shàng】的第一个产业园区。

国际企业中心建设时，在主管【guǎn】部门申【shēn】办【bàn】土地规划文件【jiàn】时，工【gōng】作人员不【bú】知道【dào】土地性质如何【hé】定义，黄立平临【lín】时【shí】想【xiǎng】了【le】一个“研发办公”的名【míng】称【chēng】，他没想到，这一名称后来延伸成一项专门的土地使【shǐ】用权——科研【yán】用地。

黄立平说，给【gěi】园区起名字时【shí】，为了吸【xī】引客户，想【xiǎng】了各种办法【fǎ】。当时黄立【lì】平创【chuàng】办的一家农药公司【sī】和一家日本企【qǐ】业有业务往来【lái】，“觉得【dé】国际企业这【zhè】个名【míng】称【chēng】很好，所以【yǐ】就把园区叫成国际企【qǐ】业中心”。

国【guó】际企业【yè】中心建成后【hòu】，有一【yī】年，黄立平到北京出差，在【zài】亦庄看【kàn】到一个名为“国际企业大道【dào】”的写字楼【lóu】，“我就会心【xīn】一【yī】笑，心想【xiǎng】他们可能也是出于同样目【mù】的起了【le】这个名字”。

虽【suī】然黄【huáng】立平至【zhì】今认为国际企业中心存在诸【zhū】多不【bú】足，但当【dāng】时【shí】满足了中小企业【yè】的需求，很快就销售一空【kōng】，在后来的【de】日子里，国【guó】际企业中心陆续【xù】开发建设了二【èr】期和三期项目，形成了一【yī】个中小企业【yè】聚集地。

国际企业【yè】中心竣工的第【dì】二年，武汉【hàn】东湖新【xīn】技【jì】术开发区获批“国【guó】家光电子信【xìn】息产【chǎn】业基地”，武【wǔ】汉【hàn】光谷一词正式启动。但在【zài】当【dāng】时【shí】，光谷远没有如【rú】今这么知名【míng】，“当时北京中关村叫了硅谷，所以我们就【jiù】叫了光谷”，东湖高新区一位【wèi】人士告诉经济观察报【bào】。

探索

东【dōng】湖高新集团成立【lì】后【hòu】，通过出让土地给企业，逐步【bù】形成关东、关南两个工【gōng】业【yè】园。但2004年，所【suǒ】有建设【shè】用地必须履【lǚ】行招拍挂程序，东湖【hú】高新失去了土【tǔ】地出让资格，也让东湖高新的【de】业务面临大考【kǎo】。

黄立平说，失【shī】去【qù】了土地出【chū】让资格，想要【yào】发展产业园这一业务，就只能和其他企业一【yī】样，从政【zhèng】府拿地建设，再出售给企【qǐ】业。

黄【huáng】立平称，当【dāng】时产业园办公楼市场还没有价格机制，无法锁定【dìng】利润，部分股东方【fāng】担心【xīn】赔钱不愿【yuàn】意冒【mào】险，“我看好这个领【lǐng】域，虽然当时【shí】还【hái】不知道会向哪个方向发【fā】展，但【dàn】主观判断是有前景的”。

股东对未来业务发展出现分歧，结果就是【shì】东湖高新【xīn】重【chóng】组，黄【huáng】立平拿【ná】到了正在建设【shè】的光【guāng】谷软件园项目开发建设【shè】权及两【liǎng】家生物医【yī】药公司。东【dōng】湖高新后来虽然【rán】又涉足产业园【yuán】区开发【fā】建设，并【bìng】将这一业务【wù】保留至今，但当【dāng】时彻【chè】底剥离了这一【yī】业务。

黄立【lì】平【píng】在【zài】东湖高新做软件【jiàn】园的时候，正值武【wǔ】汉市传统产业走向【xiàng】信息【xī】化时代。武汉是中国重要的【de】制【zhì】造业基地，早在清末【mò】民初时，就已经【jīng】是全国【guó】继上海之后第【dì】二大工业城市。新中国成【chéng】立后，更【gèng】是聚集了武钢【gāng】、东风汽车等一大批传【chuán】统制造业【yè】。

在新技【jì】术【shù】浪潮下，传【chuán】统制造业也开始陆续信【xìn】息化，“很多【duō】企业都成立了信【xìn】息【xī】化部门，慢慢的，随【suí】着人员越【yuè】来越多【duō】，需【xū】要寻找独立的办公地”，黄立平说，当时【shí】武汉之所以做软件【jiàn】园，正是因着这一趋势。

软件园的【de】第一个【gè】客户颇有戏剧【jù】性，黄【huáng】立平介绍，当时华中科技大【dà】学校办企业天喻信息在华【huá】中科技园兴建了办公楼，主体建【jiàn】好了，装修了一【yī】半【bàn】，由于资金缺乏停下【xià】了，“当时周济市长找【zhǎo】到【dào】我，让【ràng】找5000平方【fāng】米【mǐ】的场地，一定安置【zhì】好天【tiān】喻信息”。

最后双【shuāng】方达成【chéng】协议，天喻信息用没【méi】有【yǒu】建好的办公楼与软件园一比一置换。“当时天喻办公楼造价是2600元/平方米，软件园是2000元/平方米，”黄立平说，虽然有差价，但对方喜欢【huān】上【shàng】软【ruǎn】件【jiàn】园的办公楼，“对【duì】方没花钱，我【wǒ】们【men】也【yě】没补钱，就置【zhì】换了【le】”。

这件事让【ràng】黄立【lì】平进行了【le】深刻思【sī】考，企业是政府招商引资过来【lái】的，政府肯定【dìng】会帮助【zhù】企业压低成本，这就意味着【zhe】园区【qū】利润被压缩；但只要软件园的产品符合【hé】客【kè】户需求【qiú】，客户也【yě】愿意接受差价【jià】，“那我就有利【lì】润空间了”。

通过引【yǐn】入天喻信息这【zhè】一事件，黄立平意识到产业园【yuán】区【qū】的市场空间。黄立平说，虽然当时还不清【qīng】楚【chǔ】软【ruǎn】件【jiàn】园未来会朝哪个方向走，但通过专业化开发建设【shè】，打造【zào】出符【fú】合客户【hù】需求的产品，产业园区的商业【yè】逻【luó】辑就是成立【lì】的。

专业化

2005年，出走【zǒu】东湖高新后，黄立平创办了光谷【gǔ】联合，主要业务就是继续开发建【jiàn】设曙光软件园，也【yě】就是后来的光【guāng】谷【gǔ】软件园。为了【le】集【jí】中精【jīng】力【lì】搞好【hǎo】产业园区，他陆【lù】续出售了两家【jiā】生【shēng】物【wù】制药公司的股权。

东湖【hú】高新放弃了产业园区开发建设业务后，方兴未艾【ài】的光谷软件园面临着流产的风【fēng】险，对产业园【yuán】区已经有深【shēn】入思考【kǎo】的黄立【lì】平【píng】在东湖【hú】高新重组后【hòu】拿到了【le】产【chǎn】业园区业【yè】务，这一举动保住了软【ruǎn】件园，也客观上成就了【le】黄立平【píng】。

一【yī】位【wèi】产业园【yuán】区人士告诉经济观察【chá】报，虽然当【dāng】时东湖【hú】高【gāo】新【xīn】将产业园区业务作为负担剥离了，但从后来的发展看，黄立【lì】平相当于【yú】捡【jiǎn】到一块肥肉，伴随【suí】着武【wǔ】汉【hàn】光谷的兴起，黄立平的光谷软件园【yuán】也逐步【bù】进入高光时刻。

黄立平【píng】说，最高峰的【de】时候，武汉【hàn】市60%的软件企业都集【jí】中在【zài】光谷【gǔ】软件园，软【ruǎn】件【jiàn】园也成为【wéi】武汉光谷最先打造的一张【zhāng】王牌。目前光谷【gǔ】软件园仍聚集了【le】包括美国【guó】EDS、微软、海康威视、视睿科【kē】技【jì】、法国电信【xìn】、爱立信【xìn】、华为、软通动力等一大批龙【lóng】头企业。

从做光谷软件园开始，黄立平逐步将【jiāng】产业园区发展转向专业化道路。黄【huáng】立【lì】平解【jiě】释，当时的【de】专业化【huà】实【shí】际上就是房地产化【huà】，“现在来看【kàn】，用房地【dì】产做产业园存在【zài】很【hěn】多问题【tí】，但在兴起【qǐ】阶段是【shì】必经之【zhī】路”。

当时【shí】，万【wàn】科也提出向丰田【tián】学习【xí】，开始走房地产专业化道【dào】路，包括前期咨询、开发、设计【jì】、施工、运营等房【fáng】地产各【gè】环节【jiē】的专业化。

另一【yī】个让黄立平深刻思【sī】考的是交【jiāo】通银【yín】行电话服务中心落地。2008年，如全国大多数银行【háng】一样【yàng】，交【jiāo】通银行【háng】计划【huá】将前后台【tái】分离，找一个【gè】1万平方米场地作为后台呼叫【jiào】中【zhōng】心，当时【shí】备选城市还有合肥和南昌。

合肥给出的【de】条件是【shì】提供一栋【dòng】国有办【bàn】公楼，免费【fèi】使用十年；南昌给出的条件【jiàn】是，随便挑地，看上哪块给哪【nǎ】块；黄【huáng】立平则和设计师连续几个【gè】昼夜做好【hǎo】设计方案【àn】，将方【fāng】案带【dài】去上海。

最终【zhōng】，武【wǔ】汉【hàn】光谷软【ruǎn】件园【yuán】的海派【pài】建筑【zhù】方案打动了交通银行。黄立平回忆，虽【suī】然理论上免费的办公楼和随便挑选的土地【dì】更吸引人，“但都忽视了客户真正要【yào】什么【me】，这也让【ràng】我【wǒ】们认识到了【le】解【jiě】客户需求的重要性”。

交【jiāo】通银行【háng】后台落户带给光谷软件【jiàn】园的不【bú】仅【jǐn】仅是“比客户更了解客户需求【qiú】”，还让园区以后的定价【jià】有了依据，“当【dāng】时我们开出的价格【gé】是3700元/平方米，客户没还【hái】价，直接就答应了，在上海，他【tā】们【men】自己建成【chéng】本价【jià】都要【yào】5000元/平【píng】方米”。

这一单生意也让光谷软件园获得【dé】了【le】可观的收益，黄【huáng】立平说，当时建造【zào】成本价是2100元/平方米，毛【máo】利率【lǜ】高【gāo】达43%，再【zài】次验证【zhèng】了专业化道【dào】路的可行性。这一【yī】单生意对光谷软件【jiàn】园【yuán】影响极为深远。

此后，黄立平又从交【jiāo】通银行拿【ná】到6万平方【fāng】米的订单，通过【guò】相同【tóng】的方式将银联、光大【dà】银行【háng】等金融机【jī】构【gòu】变成【chéng】自己的客户。金融后台服务也成为光谷软【ruǎn】件【jiàn】园继软件【jiàn】开发及外包服务之【zhī】外【wài】的第二大产业。

回归运营

2009年，武【wǔ】汉光谷成为继中关村之后，全国第二个【gè】国家级自主创新【xīn】示范区【qū】，当时武汉全市GDP是4560亿元，而东湖高新【xīn】区只有187亿元，在武【wǔ】汉市各【gè】区县中排名第八，一【yī】切都【dōu】还刚【gāng】刚起步。

同一年，光谷软件【jiàn】园将建好的【de】办公【gōng】楼【lóu】交付给交通银行。伴随着新兴产业的【de】快速发展，东湖【hú】高新区的GDP一路增长，黄立【lì】平的园【yuán】区生意【yì】也风【fēng】生【shēng】水起。但随后的一件事【shì】，让黄立平不得不对光谷软【ruǎn】件园的模式进行【háng】反【fǎn】思。

产业园区是一【yī】个投资规【guī】模大、回报周期长的【de】生【shēng】意，为【wéi】了保【bǎo】证企业有充足【zú】的现金流，黄立平为光【guāng】谷联合设定【dìng】了严格的【de】自销比，即自持10%，销售90%，也导致了光谷联合【hé】长期重视【shì】销售而忽视【shì】运营。

2014年，光谷联合在港交【jiāo】所上【shàng】市【shì】，因为之前在国内上【shàng】市的东湖高新【xīn】市盈率一直【zhí】保持在9-22倍左右，黄立平【píng】认为光谷联合上市至少可以【yǐ】获得【dé】20倍估值，这还是一个【gè】较为保守的【de】估值。

但现实【shí】狠【hěn】狠抽了他【tā】一记耳光。经过一系列路【lù】演，最终【zhōng】光谷联合获得【dé】的估值只有6倍，同期做“观赏【shǎng】鱼【yú】”的海昌上市【shì】获得40倍市盈率。而且【qiě】，光谷联【lián】合的【de】股票认购情况【kuàng】也不及预期【qī】，这让【ràng】黄立【lì】平很受伤，“东湖高新上市时【shí】只有6000万元利润，光谷【gǔ】联合上市时利润【rùn】超过2亿元【yuán】”。

由于当时销【xiāo】售收入占比超过90%，光谷联合被归【guī】入房地【dì】产类企【qǐ】业，“房地产企业估值看【kàn】的【de】是规模，销售【shòu】额起【qǐ】码在【zài】200亿-500亿元，才能获得资本【běn】市场的认可”。

产业【yè】园【yuán】显然不同于房【fáng】地产，开发出住【zhù】宅【zhái】有人买单，但产业园区未必有这么大市【shì】场规模【mó】。痛定【dìng】思痛之【zhī】后，黄立平【píng】开始调整光谷联合【hé】的【de】战略，逐步减少销售占比，提升运营能【néng】力带来收入占比。

黄立平说，既【jì】然决【jué】定转型【xíng】，就【jiù】需要设【shè】定目标，他的【de】目【mù】标是将开发业务占比下降至50%以内。2016年，光谷联合引入中【zhōng】国电子作为【wéi】大股【gǔ】东，正式更名为【wéi】中电光谷【gǔ】。光谷联合【hé】与中国电子的业务【wù】得到较强的互【hù】补。

2015年【nián】，中电光【guāng】谷正式转型。当年武汉地区总产值【zhí】首次突破万亿大关，2022年更是首次超过杭州，在全国【guó】省【shěng】会【huì】城市中名列第【dì】三，而东【dōng】湖【hú】高新区的GDP也达到2246亿元，持续引领武【wǔ】汉。

经【jīng】过5年的调整，2020年，中电【diàn】光谷的商业运营服【fú】务【wù】收入【rù】占比首次超过一半，达到52%，物业开发业务收入【rù】占比【bǐ】降【jiàng】至47.6%。这【zhè】也意味着【zhe】中电光谷完成了转型。黄【huáng】立平说，下一步【bù】中电光谷【gǔ】还将继续【xù】提升【shēng】运【yùn】营收入占比。

在转型【xíng】过程中，中电光谷逐步强化了咨询、建设【shè】、运营等【děng】专业能力【lì】，并联动起来，先以咨询业务介入【rù】项目【mù】，获得【dé】能力认可后，再介入【rù】建设【shè】或运营【yíng】领域。同时，逐步【bù】降【jiàng】低自【zì】投项目，提升轻资【zī】产比例。

截至目前【qián】，中电光谷旗下共有88个园区项目，其【qí】中重资产项目【mù】在【zài】30个左【zuǒ】右，其余50多个项目均为轻资产【chǎn】项目。2022年营收【shōu】55.28亿【yì】元，净利润【rùn】5.36亿【yì】元。这一收【shōu】入和净利在房地产行【háng】业中并【bìng】不【bú】显著，但【dàn】在园区类企【qǐ】业中已经名列前茅。

目前，光【guāng】谷软件园只是中电光谷诸【zhū】多园区中的一员，其在武汉除了【le】软【ruǎn】件【jiàn】园，还有科技城、金融港、生物城等诸多主【zhǔ】题园区。而武汉光【guāng】谷已经由最初的光电信【xìn】息园【yuán】区【qū】发展成为【wéi】目前的八大产【chǎn】业园区【qū】。