企业住宿凭什么成为住房租赁最有潜力的细分赛道？|商业评论

在白【bái】领市【shì】场【chǎng】几近【jìn】饱和的情【qíng】况下，越来越多的创业者和资本开始关注一个新的有着巨【jù】大需求的市【shì】场——基【jī】层劳动者，即【jí】蓝领人【rén】群。

根据国家统计局【jú】数据显示，在我国9亿劳动人口中，蓝领【lǐng】规模【mó】近4亿【yì】人，是【shì】城市【shì】系统中最大的打【dǎ】工人群体，人口规【guī】模是都【dōu】市白【bái】领的2倍，占据城市就业的近半壁江山。实体经济高速【sù】发展和【hé】教【jiāo】育分流的背景【jǐng】下，技术性人才需【xū】求增大【dà】，且未来30%的高校【xiào】毕业生将成为技术型【xíng】人才。

从【cóng】吃、住、行、娱【yú】乐到社交【jiāo】婚【hūn】恋，无数创业【yè】者试图精准找到这个群体的需求并占据市场先机。在这其中，住【zhù】房无【wú】疑是最【zuì】刚【gāng】性的【de】需求。受户口【kǒu】、收入等问题【tí】的限制，租赁成为蓝领【lǐng】人群最主要的【de】居住方式。

巨大的需【xū】求缺口和政策扶持下，面向基层【céng】劳动者的企业住宿迎来高【gāo】光时刻，成【chéng】为【wéi】住房租赁市【shì】场中一个千【qiān】亿【yì】级的重【chóng】要分支【zhī】。

从一张床到一个家

中国企业住宿8年蜕变

在企业住宿服务或蓝领【lǐng】公寓尚未出现之前，基层劳动者解决住宿【xiǔ】问题通【tōng】常依靠群租房【fáng】、“老破【pò】小”，不仅安全、治安事故频发，还时常遭到周边居民的投诉;少【shǎo】数有实力的企业选【xuǎn】择【zé】自建宿舍。但无论何种【zhǒng】方式【shì】，都存【cún】在员工管理疏漏【lòu】，住宿【xiǔ】环境不佳，企业员【yuán】工流失率高【gāo】等问题。

面对这种窘境【jìng】，单纯取缔【dì】群租房并不能根治问题【tí】，以疏代堵【dǔ】地发展正规【guī】合法的【de】蓝领【lǐng】公【gōng】寓方能实【shí】现多方共赢。

2013年【nián】，安歆集【jí】团前身“安心公【gōng】寓”成【chéng】立;

2016年，魔方生活集团旗下9号楼公寓发布;

2017年，中富旅居【jū】集【jí】团推【tuī】出【chū】“乐璟生活社区”，并成为国内首【shǒu】个针对【duì】产业园蓝领【lǐng】的住【zhù】宿服务运营商。

2018年，顺丰控股宣布跨界推出丰乐公寓;

2019年，碧桂园【yuán】文商旅旗下碧咚公【gōng】寓进场……

如果从【cóng】安心公寓成【chéng】立算起，品牌化的企【qǐ】业住【zhù】宿服务已经走过【guò】8年发展之路【lù】，并承担起【qǐ】解决企业职住不平衡【héng】，弥平一张床的【de】鸿【hóng】沟的使命。

不【bú】同于白领公【gōng】寓【yù】等住宿产品，企业公寓人员【yuán】更密集，消防安全等监【jiān】管【guǎn】更加严【yán】格。由于早期政策【cè】标【biāo】准的缺【quē】失，普【pǔ】通【tōng】住宅、群【qún】租房【fáng】和蓝领公寓没有【yǒu】明确的界【jiè】定。这使得蓝【lán】领公寓从诞生【shēng】之初便游【yóu】离在灰色地带，也成为【wéi】住房租赁行业中最低调的存在。

随【suí】着产品、盈【yíng】利模式的逐渐清晰和【hé】政策的落实【shí】，企业住【zhù】宿经历了备受【shòu】冷落到屡获关注的【de】蜕变过程【chéng】。

在行业【yè】人士看来，大城市中热门的“白领公【gōng】寓”提供的【de】是更个性化、环境更好的居住，是给年轻【qīng】人租房【fáng】“锦上添花”的产品。但对于基层劳动者等蓝【lán】领群【qún】体【tǐ】，“企【qǐ】业【yè】住宿”则【zé】是一种“雪中送炭”的产【chǎn】品，这个【gè】市场其实非常【cháng】庞大。

“在国【guó】外，‘蓝领公寓’才是【shì】长租公寓中最为主要的【de】领域。” 据中【zhōng】国饭【fàn】店协会公寓委【wěi】员会专家组组长穆林统【tǒng】计，欧美、新加坡【pō】和日本等国【guó】家的长租【zū】公寓中，约有2/3是【shì】制造业的员工宿舍和学生【shēng】宿舍，只有1/3是青年宿【xiǔ】舍【shě】。可见，我【wǒ】国蓝【lán】领公【gōng】寓【yù】市场有很大的上升空【kōng】间【jiān】。

近年来，随着产【chǎn】业集群度【dù】和专业化生产力【lì】的提高，政府和企业端更加关注员工幸福感和职住平衡【héng】，产业【yè】园区【qū】配【pèi】套住宿产品取代【dài】工棚【péng】，成【chéng】为企【qǐ】业【yè】住宿【xiǔ】的重要分支。

各地政府频放大招 保障职住平衡

近两【liǎng】年，国【guó】家对租赁市场的顶层支持，成为【wéi】改【gǎi】善蓝领【lǐng】人群【qún】在一【yī】二线城市【shì】居【jū】住需求的重要契【qì】机，也成为蓝领公寓能否合规合法运营【yíng】的关键。

在城【chéng】镇化【huà】发展的大背景【jǐng】下【xià】，“十四五”规划纲要草案【àn】中建议【yì】“加【jiā】快【kuài】建立多主体供给【gěi】、多渠【qú】道【dào】保障、租购【gòu】并举的住房制度，让全体【tǐ】人民【mín】住有所居、职住平衡。”近日，多【duō】地公布“十【shí】四五”时期住房发展规划。《上海【hǎi】市住房发展“十四五”规划》明确，将新增供应保【bǎo】障性【xìng】产权【quán】住房约23万套，并【bìng】明确【què】提出20万张床位建设【shè】指【zhǐ】标，这是全国【guó】首次提出要切实增【zēng】加【jiā】宿舍床【chuáng】位租赁居住供给;广州提出，到【dào】2025年【nián】全【quán】面完【wán】成66万套保障性住房建设筹集任【rèn】务……

据了解，保障性租赁住房【fáng】面向【xiàng】的对【duì】象与公租房不同，主要解决进城【chéng】务工人员、新就【jiù】业大【dà】学生等新市民、青年人的住【zhù】房困难问题。数量庞【páng】大【dà】的【de】基【jī】层劳【láo】动者成为最广大受益【yì】群体。

目前，多城市针对【duì】推动企【qǐ】业住宿发展的相应政策已【yǐ】出台，主要以【yǐ】供【gòng】应增量和【hé】市【shì】场监管类型为主，如北京【jīng】、广【guǎng】州等【děng】城市先后通过增加供给【gěi】、规范管理、加强保障，并【bìng】运用前期【qī】补贴【tiē】、费税减免等【děng】方式【shì】鼓励支持企业【yè】员工公寓发展。

杭州则对企业宿【xiǔ】舍价【jià】格进行指导，明确提出要求各区蓝领【lǐng】公寓租金价格不高于同等地段【duàn】同等居住【zhù】水平市场价的【de】70%，并【bìng】将【jiāng】筹集建设【shè】蓝领【lǐng】公寓10000套。

党的【de】十九届五中全会提出，到2035年“全体人民【mín】共同富裕取得【dé】更为明显的【de】实质性进【jìn】展”。 而基层【céng】劳动群体正【zhèng】是实现共同富裕的【de】关键一环，努力保障该群体【tǐ】的【de】安居乐业，保持一定程度【dù】的政策倾斜将【jiāng】是大势所【suǒ】趋。

真香预警

蓝领公寓的想象空间有多大?

与白【bái】领公寓【yù】相比，蓝领公寓拥有【yǒu】坪效可观、客群稳定、入住率高、租期长、单房【fáng】造价与运【yùn】营成本低等【děng】优【yōu】势。目前国内的【de】蓝领公寓市【shì】场仍在发展初期【qī】，随着蓝领公【gōng】寓相关【guān】市场【chǎng】政策逐渐完善【shàn】，经济发展与产【chǎn】业功能转型，服务业占比呈【chéng】现【xiàn】逐年增【zēng】长，未来将发展为巨【jù】大的赛道。其【qí】商业模【mó】式的可行性【xìng】已【yǐ】经得到了市场验证。

首先坪效高。白领【lǐng】公寓做的是平【píng】方生意，蓝领公寓则是立方生【shēng】意【yì】。以上海为例，白领公寓【yù】的平【píng】均月租金在3000元到6000元【yuán】，而同等条件(包【bāo】括区位、交通、面【miàn】积等)下的蓝【lán】领公寓平均月租金则【zé】为500元/床位~1600元【yuán】/床位(上【shàng】下铺)，且多以【yǐ】6人【rén】间、8人间【jiān】为主，蓝领公寓【yù】这种化整为零的做【zuò】法使得其空间利【lì】用率【lǜ】(即坪效)比白【bái】领公寓要高得【dé】多，回报【bào】率自然也【yě】要高于【yú】白领公寓。住房租赁最核【hé】心的收【shōu】入是租金，即【jí】赚租金差【chà】。由于【yú】蓝领公寓不【bú】必像白领公【gōng】寓【yù】要选址【zhǐ】在出行便利的交通【tōng】线附【fù】近，这样【yàng】一来，因为投资减少，员【yuán】工【gōng】公寓的租金差更大。

其次客【kè】源稳【wěn】定。蓝领公寓【yù】的收入【rù】模式中，企业客户是主力客户，而非C端客群。而【ér】企业客【kè】户要比C端客群稳【wěn】定许【xǔ】多【duō】，即使有员工离职空出床位，企业【yè】客户依【yī】然会持续埋单【dān】。

其三是【shì】单【dān】体规【guī】模【mó】大，运营成本低【dī】。考虑到公寓运营的【de】规模效应和边际成本，大体【tǐ】量的【de】蓝领公寓【yù】项【xiàng】目可极大【dà】降【jiàng】低运营成本。以国内蓝领公寓头部品牌的乐璟生【shēng】活社【shè】区首个超大【dà】型【xíng】产【chǎn】业园租住社区——星【xīng】寓乐璟东景生【shēng】活社区为例，该【gāi】社区项【xiàng】目位于苏【sū】州【zhōu】工业园【yuán】区，总占地面积4.4535公【gōng】顷，建筑面积【jī】为9万平方米，其中商业20000平方米，包括5幢宿舍楼和2幢商业配套，有集体蓝领【lǐng】公寓【yù】房间1440间。通过改造修复原楼体后，乐璟东景社区【qū】容【róng】纳了约5000人，满【mǎn】足了社区周边【biān】企业的人才安居【jū】需求。

据了【le】解项目，乐【lè】璟【jǐng】通过自研的“乐【lè】享住”社区管理系统，在确保社区的【de】整体【tǐ】安全提【tí】升之【zhī】外，每年常驻社区的工作人【rén】员仅7人，实【shí】现了人【rén】房比1:200的超高管理效率，服务【wù】满意率常年在97%以上。

其实，企业住宿成为【wéi】住【zhù】房租赁的新【xīn】蓝海【hǎi】，比商业价值更值【zhí】得【dé】关注的【de】是社会价值。

千百年前，杜甫【fǔ】曾发出【chū】“安【ān】得广厦千【qiān】万间，大庇天【tiān】下寒士俱欢颜”的疾呼。古时的【de】寒门【mén】学子【zǐ】，今天的基【jī】层劳动者【zhě】，他们都【dōu】是需要社会关【guān】注【zhù】的广大群体。如今，这样的夙【sù】愿正【zhèng】在被企业住宿慢慢实现。

群雄鏖战“新蓝海”

在【zài】可预见【jiàn】的市场红利【lì】下，蓝领公寓市场已出现多个品牌，并形成【chéng】产业园区企业宿【xiǔ】舍【shě】模式和城市三【sān】产员工宿【xiǔ】舍模式(详见【jiàn】下【xià】表【biǎo】)。

商业空间资产战略研【yán】究咨询【xún】机【jī】构【gòu】迈点研【yán】究院也关注【zhù】该领【lǐng】域【yù】的市场发展，其独家发布的“2020年蓝【lán】领公寓品牌影响力10强榜【bǎng】单”如下：

可见，排名前十的蓝领公寓品【pǐn】牌均采用集【jí】中式的发展模式【shì】，该模式【shì】更利于运营【yíng】管理【lǐ】，提【tí】高【gāo】品牌效应。另一【yī】方面，乐璟生活社区、安歆公寓【yù】、9号楼【lóu】公【gōng】寓【yù】等品牌【pái】的发【fā】展势头明显好于其【qí】他品牌，头部品牌效应明显。其中，乐璟生活社区【qū】凭借全国布局，稳健【jiàn】发展的良好势【shì】头已连续29个【gè】月蝉联蓝领公寓品牌影响【xiǎng】力前三甲。

数据来源：迈点研究院，截止日期9-21

从蓝领公【gōng】寓品【pǐn】牌背景分【fèn】析可以【yǐ】看出，69%的蓝领公寓品牌为创业公司【sī】背景，23%的品牌为房【fáng】企背景，酒【jiǔ】店背景占【zhàn】比8%。创业系背景的蓝领【lǐng】公寓表现最强，2020年【nián】，其品【pǐn】牌【pái】指数【shù】在各类背景的品【pǐn】牌指数中位于第一位【wèi】。以【yǐ】运【yùn】营能力【lì】见长的创【chuàng】业系品牌，布局较【jiào】早，擅于洞察客群，已【yǐ】快速抢占蓝领公寓市场半壁【bì】江山【shān】。

今年，蓝领公寓市【shì】场还涌入了辉展阁公寓、诺巢【cháo】故寓等【děng】新面孔【kǒng】，让【ràng】未来的市场发展【zhǎn】有【yǒu】了更多可能性。

90后95后占比最大

千禧一代需要怎样的企业住宿产品?

想要【yào】做好庞大的基层劳动者客群【qún】的生意，突破固化【huà】的【de】思维逻辑，深入洞察客【kè】群属性与客群结构是其不得不面对的话【huà】题【tí】。值【zhí】得关注【zhù】的是【shì】，经过产【chǎn】业升级【jí】，蓝【lán】领客群的年龄结构、行为习惯已经发生了【le】较【jiào】大变化。

数据来源：360趋势、百度指数等，迈点研究院整理

由迈点【diǎn】研究【jiū】院【yuàn】整理的数【shù】据显示，从潜在客群【qún】地域【yù】分布来【lái】看，蓝领公【gōng】寓品牌【pái】潜在客群主要来源于上海、广东、北京、浙江、江苏和【hé】四川等经济发【fā】达的人口密【mì】集【jí】省市;年龄结构占比【bǐ】最【zuì】大的为【wéi】9-21岁群体，所占比【bǐ】例达到58%;其次为9-21岁群体以及9-21岁群体，所【suǒ】占比例分别为22%和19%。另外，男【nán】性占比【bǐ】高于女性。

参照千禧一代消费者的【de】日常行为习【xí】惯【guàn】，与【yǔ】早【zǎo】期蓝领群体相比，他们对住宿环境有了更高要求【qiú】，已不满足简【jiǎn】单的“一张床”，除了干净整洁的【de】居住空间，更【gèng】渴求【qiú】便利的【de】生活【huó】环境，轻【qīng】松有趣的【de】社交活动【dòng】，以【yǐ】及精【jīng】神满足。业内人士分析称，90后年轻【qīng】蓝领【lǐng】的受教育水平在不断提高，同【tóng】都【dōu】市白领以及新中产一样，正经历着【zhe】消费升级【jí】的【de】洗礼。

中国【guó】实体经济、制造业已进入高【gāo】速发展期。未来缺【quē】口大【dà】量技能型产业从【cóng】业者，这类【lèi】产业从业者更【gèng】年轻，对新生事【shì】物接受度高，更追求住宿环境【jìng】的舒【shū】适性。这类【lèi】人群每年增量将【jiāng】达到300万人。

客群需求发生变【biàn】化，企业【yè】住宿【xiǔ】的产品也需要与时俱进，年轻化、便捷化或是【shì】主要方【fāng】向。

以位于【yú】苏州的【de】星寓乐璟【jǐng】生活【huó】社区为例，主要产【chǎn】品设计有单人【rén】间、双人间、四人间，除【chú】了人脸【liǎn】识别、智能门锁等安【ān】防【fáng】措施外，为了提升居住体验，社区【qū】商业【yè】配套建【jiàn】设中有美食广场，咖啡【fēi】奶茶店、生鲜超市、24H健身房等，满足‘最【zuì】后一公里’的生【shēng】活【huó】需【xū】要【yào】。公寓【yù】平时亦会组织丰富【fù】的社群活动，拓展员工业余生活。

星寓乐璟生活社区生活配套(部分)

行业内多位企业住【zhù】宿品【pǐn】牌创始人向迈【mài】点【diǎn】透露，目【mù】前的企业住【zhù】宿产品已经进行【háng】了多次迭代，增加了多项人性【xìng】化产品与服务，并逐渐向90后95后年轻人的生活方式靠【kào】近【jìn】。

蓝领公寓进阶之路怎么走?

凡【fán】是过往，皆为序章。在【zài】行业不断【duàn】成熟、马【mǎ】太【tài】效应的背景下，蓝领公寓【yù】即将进入深水区【qū】，“混战”不可避免，企业应如【rú】何立于【yú】不败之【zhī】地?迈【mài】点住房租赁【lìn】产业线负责人【rén】陈佩表示，2.0到3.0甚至N.0版本的进阶之【zhī】路中，社区商业【yè】和线上生【shēng】活平台是发展重【chóng】点【diǎn】。

l 1.0模式：智能标准化改造，全面提高住宿水平

1.0模式的蓝领公【gōng】寓主要以租金差【chà】作【zuò】为【wéi】收入来源。该【gāi】阶段的蓝领公寓在房间设施【shī】、公【gōng】区【qū】配【pèi】套等硬件层面，符合人群【qún】定位，主要满足人群的生活需求。市场上几乎所有【yǒu】蓝领【lǐng】公【gōng】寓品牌均已实【shí】现【xiàn】。

l 2.0模式：构建社区商业，提供多样消费场景

2.0模式的蓝领公寓发展为【wéi】住宿+商业【yè】，除【chú】了租金差收入，额【é】外增加社区商业收益，引入保洁、管【guǎn】家、停车、洗衣房、社区【qū】广告等多元【yuán】收入。公寓运营从公寓房【fáng】间覆【fù】盖【gài】至社区物业运【yùn】营，公寓整体【tǐ】感更强，生活【huó】气息更浓。乐璟【jǐng】生【shēng】活社区已经在苏州【zhōu】、天津等【děng】地项【xiàng】目实【shí】现。

l 3.0模式：蓝领线上生活平台

3.0模式，即蓝【lán】领公寓未来主要发【fā】展趋【qū】势，在2.0模【mó】式的基【jī】础上增加【jiā】线上生活服务增值【zhí】收益【yì】，如购物、租赁【lìn】、到家服务等。形成线下与线上联【lián】动，符合蓝领群体【tǐ】特点的生活服务生态圈。

参照【zhào】物业上市【shì】公司【sī】彩【cǎi】生活的案例，其通过搭建用户与商家、服务提供者之间【jiān】的O2O社区服务【wù】平台【tái】进【jìn】行【háng】输出，从【cóng】而实现低成本【běn】快【kuài】速扩大规模及服务面积的扩张，并获得【dé】大量高【gāo】净值流量，再通过各种【zhǒng】各样的社区生活场景实现盈利。

目前，乐璟生活社【shè】区作为国内头部蓝领【lǐng】公【gōng】寓品牌，已经布局【jú】该业务，线上生态【tài】初见成效【xiào】。

结语：

不同于白领【lǐng】公寓同【tóng】质化、白热化的红海压力，也不似【sì】服务式【shì】公寓进入门槛高，市场客群有限，企业住【zhù】宿赛道在【zài】商业模【mó】式、客【kè】群分【fèn】布方面优势明【míng】显，未来或将爆【bào】发【fā】更【gèng】大【dà】的市【shì】场潜力。其发【fā】展走势，品牌动向，迈点空间租赁将【jiāng】持续关注。

免责声明：市场有风【fēng】险【xiǎn】，选择需谨慎【shèn】!此【cǐ】文仅供参考，不作买卖【mài】依据。