产业园区配套宿舍未来潜力无限，运营企业如何突出重围？

今【jīn】年，规范、发【fā】展、支持住房租赁市场成为“两会”的关【guān】键词，各地纷纷提【tí】出，要多【duō】渠道增加租【zū】赁住房【fáng】的供给，积极推进【jìn】集体土【tǔ】地建设【shè】租赁【lìn】住房【fáng】的试【shì】点工作【zuò】，加【jiā】强统筹，重点在产业园【yuán】区、交通便捷【jié】的区域规划布局集【jí】体土地租赁住【zhù】房【fáng】，促进职住平衡、产城融合【hé】。“十四五”期间，各地政府更是大力发展保障性【xìng】租赁住房，住房租【zū】赁被提高到【dào】国家战略的层面上【shàng】，解决好企【qǐ】业基层员工的住宿问题【tí】，也成为了解决城市住房问题【tí】的【de】重点工作之【zhī】一。

一、政策层面利好，产业园区配套宿舍发展潜力大

(一)产业园区中工业项目配套用地面【miàn】积占比上【shàng】限【xiàn】由7%提高到【dào】15%，提【tí】高部分主要用于【yú】建设【shè】宿舍【shě】型保障性租赁住房【fáng】

今【jīn】年6月，国务院办公厅【tīng】印发《关于加快发展【zhǎn】保障性租赁住房的意见【jiàn】》，其中【zhōng】“土地支持政策【cè】”明确提到，租赁住房【fáng】新增部分除了【le】涉租【zū】赁用地建设【shè】成为【wéi】保障【zhàng】性租赁住房【fáng】，还有【yǒu】一种方【fāng】式是【shì】将产业园【yuán】区中工业项目配套【tào】建设【shè】行【háng】政办公及生活【huó】服务设施的用地面积【jī】占项【xiàng】目总用【yòng】地面积的【de】比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型租赁住房。

目前，已经开【kāi】始落实这一方案的城市主【zhǔ】要是西安【ān】和【hé】合肥，西安落【luò】实将【jiāng】产【chǎn】业园【yuán】区中工业【yè】项目配套用地面【miàn】积占比上限由7%提【tí】高到15%的土地支持政策【cè】，满足比亚迪在产业园内建设保障性租赁住房【fáng】的【de】需求，建设宿舍性租赁住房【fáng】12栋，4416套(间【jiān】)。此外，合肥允许国网安徽电【diàn】力公司将配【pèi】套【tào】建设行政办公及生活【huó】服务设施的用地面积占项【xiàng】目【mù】总用地【dì】面积的比例【lì】由7%提高【gāo】到【dào】10%，建设宿舍型租赁住房134套【tào】(间)。

产业【yè】园区【qū】利用更【gèng】高比【bǐ】例的自有用地建设宿【xiǔ】舍型租赁住房，有【yǒu】助【zhù】于【yú】节约企业成本，同时在一定程【chéng】度上解决企业【yè】员工住宿【xiǔ】问【wèn】题，增加产业园租赁【lìn】住房供给，促进实现产业【yè】劳动【dòng】者群体的住有所居。

各城市积极出台非改租相关政策，缓解存量问题，增加租赁供应

近期【qī】，各地频繁发布“非改租”相关【guān】政策，随后【hòu】，国常【cháng】会再强调“改【gǎi】建保【bǎo】障性租赁住房”，这说明增加租赁供应的重【chóng】点或在发生变化，由新增租赁用地转向【xiàng】与存量改造【zào】并重【chóng】，存量资产和控【kòng】制资【zī】源极有【yǒu】可能成为长期【qī】宏观调控【kòng】的灵活【huó】手段。对【duì】于发展租【zū】赁住房来说，将旅【lǚ】馆、酒店、商业办【bàn】公楼、厂房【fáng】、仓库等非【fēi】住宅【zhái】改建成租赁住房，或【huò】者将【jiāng】非住宅用地【dì】改成租赁用地建设【shè】租【zū】赁【lìn】住【zhù】房也是有效的供应方式之一。随着“非改租”的落地，产业园【yuán】区将【jiāng】释放出更多的存量资产。在【zài】此基础上【shàng】，由【yóu】保障性租赁住【zhù】房政策【cè】，及产业园【yuán】区劳动者居住措施所组成的政【zhèng】策链，也将进一【yī】步【bù】推动【dòng】职住平【píng】衡的实【shí】现。

多地单列产业园区【qū】、工【gōng】业用【yòng】地配建租赁住房或建【jiàn】设集体【tǐ】宿舍奖补政策【cè】，财政端同步【bù】支持

截至目前，全国共有【yǒu】24个【gè】城市获得【dé】3年24亿的住房租赁市场培育发展中【zhōng】央财政【zhèng】资金支持【chí】。除【chú】此之外，这些城市为培育和发展住房【fáng】租【zū】赁【lìn】市【shì】场，在【zài】城市层面也安排了专项资金，资金主要用于多渠道筹集租【zū】赁【lìn】房源。这其中，北京、广州等城【chéng】市【shì】的【de】奖补政策中，单列宿舍型【xíng】租赁【lìn】住房奖补政策明细，通【tōng】过财政端【duān】支【zhī】持，鼓励【lì】住房租赁企【qǐ】业发展【zhǎn】产业园配【pèi】套【tào】企业【yè】宿舍。

表：部分城市宿舍型租赁住房相关补贴情况

城市分类补贴标准

北【běi】京集【jí】体土【tǔ】地建设租赁住房【fáng】集体宿舍(使用面积20平方米以【yǐ】上，居住【zhù】人数4至8人)5万元【yuán】/间

广【guǎng】州利用集体、国有建设用地建设租赁【lìn】住房建设集【jí】体宿舍型租赁【lìn】住房按【àn】建【jiàn】筑面积800元【yuán】/平【píng】方米

商业、办公、工业、酒【jiǔ】店用房等非住宅【zhái】，经批准改造为租赁【lìn】住房【fáng】改造为【wéi】集体宿舍型租【zū】赁住房按建【jiàn】筑【zhù】面积550元/平方米

为环【huán】卫【wèi】工【gōng】人【rén】、公交司机等城市重要公共服务群体提供租赁【lìn】住房【fáng】，且【qiě】租金接受【shòu】政府【fǔ】指导新建租赁住房按【àn】建筑面积1000元/平方米

改造租赁住房按建筑面积800元/平方米

实施品质化提升的租赁住房项目按建筑面积600元/平方米

数据来源：公开资料

提升产业园宿舍复合管理能力，做好园区的配套商、服务商

(一)产业园区配套宿舍运营难点重重

当下【xià】，研究生【shēng】、博【bó】士生开始青睐【lài】工厂，程【chéng】序员【yuán】离开大厂【chǎng】走【zǒu】进工厂，越【yuè】来【lái】越【yuè】多【duō】的高学【xué】历人群加【jiā】入制造业。此【cǐ】外，职业技术院校的【de】学生未毕业就被抢空的现象也表明，伴随着【zhe】城市经济的升级和发展，制造业【yè】劳动者的规【guī】模在逐年增长。随之而来这【zhè】些人的【de】住宿【xiǔ】问题成为产【chǎn】业【yè】园业主需要解决的最重要的问题。

由【yóu】于【yú】制【zhì】造【zào】业多为劳动密【mì】集型企【qǐ】业，需要大量【liàng】的劳【láo】动【dòng】者，使得产业园【yuán】需【xū】要配套的宿舍【shě】规模体量也【yě】在同【tóng】步变大。同时，多【duō】数的【de】产【chǎn】业园均位于城市新区，周边【biān】的配套也不【bú】够完善，结合以【yǐ】上，租赁大社区应时而生。对于大社【shè】区【qū】而言，大体量、人员密【mì】集将如何【hé】保障安全?随【suí】着劳动者们【men】的消费升级，如何营造良好【hǎo】的【de】安居环境【jìng】?解决了【le】租客的【de】生【shēng】理以及精神需求外，对于企业而言【yán】，降本增效，提升运营效率也【yě】是难点。因此【cǐ】，对于产业园区【qū】的【de】配套宿舍运营商来说，需要拥【yōng】有全方位的“复合管理能【néng】力”，才能保障租客安【ān】全，为其提供安居宜居的生活环境，为业主提升运营【yíng】管理【lǐ】效率。

同时除了【le】在运营阶段提供专【zhuān】业【yè】化的运营服务，一【yī】个成功的产业园配【pèi】套员工宿舍【shě】项目【mù】从最初定【dìng】位就需【xū】要有经验丰富的【de】企业宿舍运【yùn】营商提供全方位的一体化综【zōng】合服务，帮【bāng】助企业【yè】规避建【jiàn】设租赁住房中的各【gè】种雷区。而中富旅【lǚ】居乐璟正是【shì】这样【yàng】的一家【jiā】有丰富成功运营经验的运营商【shāng】。

(二)全链条综合服务，解决各类房屋问题

在各地提倡“非改租【zū】”的当下，有效盘活存量【liàng】，丰【fēng】富市【shì】场供【gòng】给【gěi】成为【wéi】主要任务。但随之而【ér】来的各类房【fáng】屋问题也是需要运营商去解决。因此【cǐ】，对于项目的改造应当选择具【jù】有丰富经验【yàn】、且客户满意【yì】度【dù】高的运营商。

中【zhōng】富旅居旗下乐璟生活社区作【zuò】为面向产业【yè】园区的企业住宿服务品牌，拥有丰富的【de】园【yuán】区【qū】运营经【jīng】验，能【néng】够从前期定位开始介入，从建设到后期运营，提供全【quán】链【liàn】条【tiáo】综【zōng】合服【fú】务【wù】方案。针【zhēn】对房屋面积过大的问题，乐璟将房间进行合理【lǐ】划分，打造干湿【shī】三分离、独立【lì】卫【wèi】浴、多【duō】台【tái】盆设计，满足多人居住【zhù】的生活场景。与此【cǐ】同时，随着越来【lái】越多的高学历【lì】人才加入制造行业以及蓝领阶层逐渐的低龄化【huà】，客【kè】群也更加【jiā】注重私密性，因此，乐璟在房间【jiān】内为【wéi】每位租【zū】客设计【jì】大容量的独立衣柜，保【bǎo】障租客隐私【sī】。针对项目改造装修【xiū】时间【jiān】过长的问题，乐璟引进了【le】装配式装修，集成式卫浴大大减少【shǎo】了工期，降低甲【jiǎ】醛【quán】危害的【de】同时便【biàn】于后【hòu】期的维修。

(三)通过大社区的复合管理，提供服务价值

当下【xià】，传统的宿舍管理运【yùn】营效率低且数据信息化程度低【dī】，园区内配套宿【xiǔ】舍多为千间以上的【de】大体量【liàng】规模【mó】。如何实【shí】现高效运营、低成本管控以【yǐ】及安全【quán】运营，同【tóng】时为园区内【nèi】企业更好地帮【bāng】助企业【yè】留人，也【yě】成为大型【xíng】租赁社区运营商需要攻克的难【nán】题。因此，提升大【dà】社区的【de】复合【hé】运营管控能力，为园区【qū】企业和员【yuán】工【gōng】提供服务价值成为【wéi】重中【zhōng】之【zhī】重。

1.社区全周期、全方位的安全管理

对于产【chǎn】业园区【qū】内的大体量【liàng】配套宿舍，人员较【jiào】为【wéi】密集，安全【quán】成为首要条件。传统宿【xiǔ】舍【shě】管【guǎn】理中，主【zhǔ】要通过基础的消防【fáng】设备设施，以【yǐ】及【jí】安保人【rén】员来维持宿舍楼宇的安全。这类管理【lǐ】属于被【bèi】动管【guǎn】理，即事情发生【shēng】了再去响应解决【jué】。而新型【xíng】的【de】宿【xiǔ】舍型大社区，已经将安全做到主动管理，即【jí】主动查找【zhǎo】安全隐患，将安【ān】全事故扼杀在萌芽中，极大程度降低安全事故。比如乐璟【jǐng】生活社区，通过自主开发国【guó】内首个智能公寓管【guǎn】理系统，内嵌【qiàn】“云【yún】盾”模块，利用智【zhì】能硬件和【hé】大数据【jù】将【jiāng】消防【fáng】、入户安全、社区【qū】治【zhì】安融为一体【tǐ】，高度系统集成，实时后台监【jiān】测响应，覆盖社区每个角落。这种主动防【fáng】御式安全管理模【mó】式，为安全、舒适的社区【qū】树立坚实的“后盾”。

2.创造留得住人才的安居环境

乐璟生活【huó】社区除了提供基础的住宿服【fú】务【wù】，也【yě】为劳动者们提【tí】供舒【shū】适的生活环境和配套服务。在社区内【nèi】配【pèi】有大量【liàng】公【gōng】共【gòng】空间，例【lì】如公共厨房、洗衣房、快递柜等，同时为【wéi】了【le】满足租【zū】客的休闲需求，设置【zhì】了阅览区、健身房、观影区、篮球【qiú】场等。

此外，由【yóu】于项目【mù】多【duō】位【wèi】于产业园区内，周边【biān】的生活配套相对短缺，乐璟围绕其生活社区【qū】，增添了大量【liàng】生活配套设【shè】施和服务，建立【lì】了社【shè】区商【shāng】业品牌——乐璟【jǐng】天地(LOGIN MIX)、乐璟小铺(LOGIN STORE)等商业体。同时，项目设置【zhì】多样的增值服务，例如【rú】搬家保洁、社群电【diàn】商【shāng】、私有社区等【děng】，满【mǎn】足租客多【duō】元化的生活需求，也有助于带动【dòng】社区及【jí】周边【biān】的经【jīng】济活力。

图：天津中新乐璟微电子生活社区公区

除【chú】了【le】生活【huó】休闲配套，乐璟【jǐng】还注重租客的住宿体验及福利，定期【qī】组织社群活动【dòng】，为租客提供良【liáng】好的社交环境，为企业【yè】更好【hǎo】地留【liú】住人【rén】才创造安居的环境。

3.技术驱动下，降低综合运营成本

在【zài】科技化【huà】、信【xìn】息化的场景时代【dài】，搭建智能化【huà】住房租赁系【xì】统已成为各【gè】家运【yùn】营商的标配。过去传统宿舍【shě】主要靠宿管员【yuán】花30分钟处理【lǐ】一个住【zhù】户入住或退宿工作、靠【kào】人工方式记【jì】录【lù】所有的【de】水【shuǐ】电表、花【huā】费大【dà】量时间建表格算成【chéng】本，效率极低。住户的【de】生活【huó】需求，也未【wèi】必【bì】能及时【shí】响应【yīng】，及时解决。对比乐璟【jǐng】生活社区的做法是在【zài】社区布置“乐享住”智慧公寓管理系统后，大【dà】幅降【jiàng】低对于宿舍管【guǎn】理【lǐ】人员的依【yī】赖【lài】。系统自动抄表【biǎo】，自动结算，实时反馈响【xiǎng】应，管理人员可以腾【téng】出更多的时间去服务住客【kè】，解决住客问题。据了解，目前【qián】乐璟项目的人房比为1:200(效率较【jiào】传统宿舍提升2倍)，有效【xiào】地帮助企业降低管理和运营【yíng】成本。

图：乐享住功能布局图

小结：

随着现在【zài】城市郊区化发【fā】展以及【jí】产城融合的推【tuī】进【jìn】，加之各大城市积极引【yǐn】进人才的当下【xià】，产业园区配套的企业员工宿舍【shě】也将会成为企业集【jí】团或是产业园吸引【yǐn】人才和留住人才的重要方向【xiàng】。像中富旅居【jū】乐璟【jǐng】这样【yàng】的企业，在政【zhèng】策的红利下【xià】，通【tōng】过自身大社区的复【fù】合【hé】管理能力，做好产业园区配套商、服务商，未来将在【zài】企业【yè】员工宿舍这个赛道【dào】大有【yǒu】作为。

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