法拍房和豪宅受热捧 楼市小阳春态势明显

2020年【nián】上半年，楼市【shì】先【xiān】是受到疫情冲击而基本处于停滞【zhì】状态【tài】，但随着疫情好转，堆积的需求集【jí】中释【shì】放。5月和6月房地产市场快速复苏，小【xiǎo】阳春态势【shì】明显，多个城市【shì】出现环比【bǐ】同比增长，有的【de】城市甚至出【chū】现多个【gè】万人摇【yáo】号项【xiàng】目。

法拍房和豪宅受热捧

9-21，京东法拍页面【miàn】显示，位【wèi】于北京亦庄的一个别【bié】墅项目评估价【jià】1047.2万元，14位【wèi】购【gòu】房者经【jīng】过48轮举牌，从733万元的起拍【pāi】价【jià】一路拍到1100.2万元【yuán】，较之起拍价溢价高达50%。

而在此之前，9-21，位于北【běi】京【jīng】西城【chéng】区陶【táo】然亭的一套办【bàn】公用房【fáng】从【cóng】422万元起拍，经过217轮竞【jìng】拍，成交价为704万【wàn】元，比评估价【jià】602万元【yuán】还高16.9%。9-21，位于【yú】北京【jīng】顺义区的【de】一套评估价为5365.3万元的别墅用房，从起拍价3756万元拍【pāi】至6146万元，较之起拍价溢价高达63.6%。

对【duì】此，一位法拍房行【háng】业【yè】的人士表示，自今年5月以来，随着房地【dì】产【chǎn】市场快速【sù】回【huí】暖，法【fǎ】拍房【fáng】也成为众多购房者【zhě】的可【kě】选标【biāo】的，拍【pāi】卖【mài】价格一路走高，近两个月最终拍卖【mài】价格基本【běn】与市【shì】价持平或略低于市价，不像前几个月有较大的价格【gé】优【yōu】势。“去年底今【jīn】年初，一套位于双井的住宅【zhái】拍卖，与近期同【tóng】一小区【qū】住宅拍卖【mài】，无【wú】论是【shì】起拍价还是【shì】拍得单价都有较大幅度的价差【chà】”。

淘宝和京东【dōng】拍卖页【yè】详情也显【xiǎn】示，位于同一小区的同层次同户型住宅分别在9-21和【hé】9-21拍卖，前者起拍价568.4万元、拍出价616.4万元，后者【zhě】起拍价661.2万元、拍出价【jià】869.1万元，价差【chà】明【míng】显。

值【zhí】得注【zhù】意的是，市场热度不仅体现在法拍房【fáng】难【nán】“捡漏”，深圳、上海等核心一二【èr】线城市豪【háo】宅市场【chǎng】也【yě】出现抢购潮。

9-21，上海“史上最贵豪宅”项【xiàng】目翠湖天【tiān】地五【wǔ】期【qī】开盘销售，单价【jià】约16.5万【wàn】元/平【píng】方米，是这【zhè】轮调【diào】控以来上【shàng】海报价最高的楼盘【pán】，主力户型【xíng】均价高达【dá】5000万元/套。而在此之前【qián】，三湘印象名邸项目均价12.18万元/平方米，认【rèn】筹率高达700%，开盘当日【rì】即售罄。

深圳方面，今年前5个月，深【shēn】业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销【xiāo】售金【jīn】额均达30亿【yì】元左右，金众【zhòng】·麒麟公馆、招【zhāo】商·领玺更【gèng】是【shì】接近50亿元【yuán】。

对此，克【kè】而瑞研究中【zhōng】心【xīn】研究员杨科【kē】伟表示，疫【yì】情过【guò】后，货币政策整体稳健偏积极，信【xìn】贷资金【jīn】整体趋向宽松，短期【qī】内房地产市场【chǎng】热度将惯性延【yán】续，成交或【huò】将持【chí】续处于高位，房价还有一定的上涨【zhǎng】空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法拍房、豪宅【zhái】受热捧的根本原【yuán】因还是整体市场的回暖。2020年【nián】上【shàng】半年，楼市【shì】受疫情影响，1至2月基本停摆，自【zì】3月起楼市回暖加速，走出一【yī】波【bō】“过【guò】山车”行【háng】情。

国家统【tǒng】计【jì】局数据显示，1至【zhì】2月商【shāng】品房销售面积【jī】8475万【wàn】平方米，同比【bǐ】下降【jiàng】39.9%;销售额【é】8203亿元，下【xià】降35.9%。其中，住宅销售面【miàn】积【jī】下降39.2%，销售额下降34.7%。

但疫情只是延后了【le】购房需求的释放。克而瑞【ruì】研【yán】究中心【xīn】报告显示，疫【yì】情后核心一【yī】二线城市房地产市场【chǎng】快速【sù】回暖【nuǎn】。4月，重点监测一二线城市成交面积持续上【shàng】升【shēng】，环比增幅高【gāo】达【dá】30%左【zuǒ】右，同比【bǐ】跌【diē】幅皆收窄【zhǎi】至20%以内。成【chéng】都、长沙等城市【shì】成交面积【jī】基本恢复到疫前水【shuǐ】平，深圳、杭州、青岛等城市成交面积率先【xiān】实现【xiàn】同比增长【zhǎng】。

5月【yuè】，克而瑞监测的百城数据显示，近半数【shù】城市商品住【zhù】宅成交面积同比【bǐ】环【huán】比均【jun1】增【zēng】长，热【rè】点二线城市同比涨幅已突破20%。上海、杭州、南京、宁波、温【wēn】州、清远等城市5月成交量创【chuàng】下近两年高点，其中，上【shàng】海5月商品【pǐn】住宅成【chéng】交【jiāo】面积突破100万【wàn】平方米，同比增【zēng】长54%，环【huán】比【bǐ】增长76%。

到【dào】了6月【yuè】，楼市快速【sù】回暖态【tài】势【shì】仍未【wèi】减【jiǎn】弱【ruò】。克而瑞研究中心最新报告【gào】显示，9-21至28日的【de】一周，一线【xiàn】城市成交【jiāo】指数【shù】为138.75，环比下降3.85点;二线城市成交指数为147.61，环比上升20.85点;三四线城市成交指数【shù】为221.84，环比上升90.18点。

二手房方面，9-21至21日的一【yī】周，一【yī】线城市中，北京【jīng】成交面【miàn】积38.31万平方米【mǐ】，同比增长【zhǎng】117%;深圳成交面积22.78万平【píng】方米，同比增长69%

中原地产首席分析师【shī】张大伟表【biǎo】示，楼市出现小阳春【chūn】很【hěn】大程度是因为一【yī】季度疫情【qíng】压抑的市场需求叠加降【jiàng】息【xī】降【jiàng】准带来的政策宽松【sōng】。6月市场继续维持5月的【de】升温态势，大部分城市【shì】成交量【liàng】已经超过去年【nián】同期【qī】。

土【tǔ】地市【shì】场方面，中原地产研究中【zhōng】心数据显示，截至9-21，今【jīn】年以来全【quán】国【guó】土地市场持续升温，杭州、深【shēn】圳、广州、北京等城市【shì】高【gāo】价地持续出现【xiàn】。具体【tǐ】来看，50个大城【chéng】市合计土地出让额2.18万亿元，同【tóng】比增长【zhǎng】11.6%。其【qí】中【zhōng】，36个城市卖地额超过200亿元，杭【háng】州、上海、北京和广州分别以1639亿元、1313亿元、1143亿元和1015亿元占据前【qián】4位【wèi】。

易居房地产研究院报告也【yě】显示【shì】，百城土【tǔ】地【dì】市场逐【zhú】渐回暖。1月至5月，4个一线城市居住用地成【chéng】交面积1479万平方米，同比增长35.3%;32个二【èr】线城市【shì】居住用地成交面积11359万平方米，同比减少12.4%;64个三四线城市居【jū】住【zhù】用地成【chéng】交【jiāo】面积【jī】8527万平方米，同比减少【shǎo】2.2%。

从地【dì】价来看，1月【yuè】至【zhì】5月，全【quán】国100个城市居住用地平均【jun1】价格为每平方【fāng】米6213元，同比上涨13.8%。其中，4个一线【xiàn】城市居住用地【dì】平均价格为每【měi】平方米18499元，同比上【shàng】涨38.6%。

易【yì】居【jū】研究院智库中心研究总监严跃【yuè】进表【biǎo】示，土地市场总【zǒng】体【tǐ】呈现继续【xù】回暖的态【tài】势。他认为，当前【qián】外部环境改善，房企拿地信心也逐渐增强，而优【yōu】质地块供应较【jiào】多【duō】有助于相关城市土地【dì】市【shì】场走【zǒu】出低谷【gǔ】。

张大伟认为，在降准降息【xī】等政策影【yǐng】响下【xià】，房企拿地积【jī】极【jí】性逐渐提高，多地再次出现高溢【yì】价率土【tǔ】地成交，使得土地市【shì】场【chǎng】热【rè】度持续提【tí】升。他表示，虽然整体地价仍未全面上【shàng】涨，但部分城市的部分地【dì】价已经【jīng】达到【dào】历史高点。

房住不炒下政策难松

值得注意的【de】是，虽然成交量明显回暖，但楼市【shì】库存依【yī】然【rán】处于高位。易居房地产【chǎn】研究院最新发【fā】布的《全国【guó】与9城供求关系【xì】与库存报告》显示【shì】，5月全国商品住【zhù】宅潜在供【gòng】求比为1.12，环比下降【jiàng】0.4%，同【tóng】比上升【shēng】14.8%。

易居研究【jiū】院研究员王【wáng】若辰表示，供求【qiú】关系是决定【dìng】房地【dì】产价格短【duǎn】周【zhōu】期波动的关键【jiàn】因素【sù】之一，通常来说，在仅【jǐn】考虑【lǜ】供求关系的情【qíng】况下，当住宅供应【yīng】量小于需【xū】求量时，房价易【yì】涨【zhǎng】难跌;当住宅供应量【liàng】大于未来需求量时，房价易【yì】跌难涨。

王【wáng】若辰认为，目前楼市仍然处【chù】于供大于求状态。虽然【rán】一季度后因【yīn】疫情积压【yā】的需求有所【suǒ】释放，但疫情对经济的影响【xiǎng】并【bìng】未消退，全国房地产【chǎn】市场【chǎng】仍处于下行周【zhōu】期，需求并【bìng】不能回到疫【yì】情前【qián】的水平，预计【jì】今年9月大【dà】概率是短期潜在供求【qiú】比的高点。

报告说，4月，天津、湖州、郑州【zhōu】、杭【háng】州【zhōu】、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个【gè】城市【shì】的潜【qián】在供求【qiú】比分别【bié】为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上海供求比略小于1外，其【qí】他【tā】城市【shì】均【jun1】处于供大于【yú】求状态。从【cóng】去化周期来看，4月，三亚、天津【jīn】、南京、苏州、郑州、杭州、湖州、重庆【qìng】和上海【hǎi】的新开【kāi】工未【wèi】售库存【cún】去化周期分别为46.4个月、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、13.3个月、12.6个月和10.3个【gè】月，整体去化压力【lì】大。

一面是库存【cún】去化【huà】周期仍在上升，一面是房【fáng】住【zhù】不炒红线难【nán】破。杨科伟表示，上半【bàn】年多【duō】省市【shì】在土地出【chū】让环节给市场、企【qǐ】业减【jiǎn】压，主【zhǔ】要涉及取消限制性规定、增加优【yōu】质土地供【gòng】应、延期或分期【qī】缴纳【nà】土【tǔ】地款和延长竣【jun4】工期限等。从下半年政【zhèng】策来看，房地产信贷政策将整体中性偏【piān】积极，坚决遏制【zhì】房地产【chǎn】金融化泡沫化，严【yán】防信贷资金过【guò】度流向房【fáng】地产市场。

从地方政策来看，杨科【kē】伟认为，下半年房地产市场【chǎng】政策仍【réng】以稳为【wéi】主，从保【bǎo】市场主体出【chū】发为【wéi】市场减压。地方因【yīn】城施策【cè】，调控【kòng】政策或将继续维稳，限价政【zhèng】策【cè】或将进一步放【fàng】开，短期内放【fàng】松限购、限售的可能性不大。

杨【yáng】科【kē】伟还表示【shì】，因疫情对经济的影响，地方放【fàng】松楼市【shì】动力【lì】较大【dà】，未来还应加强【qiáng】相关监管。他建议，房【fáng】企融【róng】资环境分类放松，对于高杠【gàng】杆、高【gāo】负债【zhài】经营的【de】房企以及拿地激进的房企，仍要监督企业有序去杠杆或【huò】稳杠杆。居民【mín】部门仍需稳杠杆【gǎn】，确保居民杠杆率【lǜ】和【hé】负债率【lǜ】不再继续上升。部分城市【shì】或在现有限贷政策框架内适度放松限贷，其中，放【fàng】松公【gōng】积金贷款、下【xià】调【diào】房【fáng】贷利率、调降首付比例都是可以考虑的选项。不【bú】过，认房不【bú】认贷、二套贷款已结清算首套【tào】等重磅刺激【jī】性政策【cè】较难落【luò】地。(记【jì】者 梁倩)