保值意识和企业促销激发交易热情 楼市回暖行情能否持续？

今年端午【wǔ】节假期【qī】，除北【běi】京楼市相对冷清外，其他重点城市均【jun1】迎【yíng】来【lái】交易【yì】小高潮。针对【duì】这一轮人气急升和放量成交的成因，业【yè】内人士给出了【le】多维【wéi】度的分析。

随着9-21的【de】到来，2020年“下半场”正式开【kāi】始。市场普遍关注的【de】是，这【zhè】一波行情能否持续，或者市【shì】场热度【dù】能保持【chí】多【duō】久。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气，首先与房企普遍大幅让利有关。

近两【liǎng】个【gè】月【yuè】以来，在恒大等龙【lóng】头企业的引领下，整个行业通过【guò】“以价换【huàn】量”来回笼资【zī】金和冲业【yè】绩的热情【qíng】高涨。在【zài】一些【xiē】三四线【xiàn】城【chéng】市以及一二线【xiàn】城市，地理【lǐ】位置【zhì】较为偏【piān】远的楼盘，房价比此前的高【gāo】点出现了【le】2000-3000元/平方米的落差。这无疑是在疫情影响下【xià】需求收紧后、市场竞争日趋白热化的结【jié】果。许多【duō】企业索性推出“一【yī】口价”房型【xíng】来【lái】吸引客户，导致【zhì】一些原本没有置【zhì】业规划的家庭也表现【xiàn】得无比【bǐ】心动。

其次，有观【guān】点认为，端【duān】午节前后楼市人气急【jí】涨，很有可能与全【quán】球疫情影响下人【rén】们【men】对个人资产安【ān】全的担忧相【xiàng】关。在【zài】全球经【jīng】济处于暂【zàn】时停滞的状态下，各【gè】国“放【fàng】水救市”的行动【dòng】越发【fā】普遍，包括美国【guó】在内的【de】多个国家都【dōu】在拼命增发【fā】货币，而在货币【bì】贬【biǎn】值的心理压力下，房【fáng】子仍然被大多数中国家庭认【rèn】为是最佳资产保【bǎo】值【zhí】增值的方式。

在楼市资深人士看来，这一波【bō】行情，不【bú】排除有开【kāi】发商【shāng】采【cǎi】取“饥【jī】饿营销”的手段。为了制【zhì】造市场供不【bú】应【yīng】求的局面，开发商抓住【zhù】购房【fáng】者的焦虑心理【lǐ】，促使项目【mù】收益获取最大化。此前【qián】，开发商【shāng】就曾采用过【guò】“捂盘惜售”的手段，让购买者认为市场供不应求，进而引发恐慌性购【gòu】买。同样，通【tōng】过打折促销，也【yě】可以【yǐ】先【xiān】把市场情绪调【diào】动起来，然后再通过营销手段【duàn】吸【xī】引【yǐn】客户购房。当【dāng】然，短暂的情绪爆发，很可能被【bèi】一些人错判【pàn】成市场【chǎng】回暖的信号【hào】。

受疫【yì】情【qíng】影响，整个市【shì】场之前一【yī】直处于“冰冻”状态【tài】，随着疫情【qíng】趋缓，线下售【shòu】楼处的【de】开放，积压的需【xū】求在短期内得【dé】以爆发。此外，3月是学校开【kāi】学季，学区房【fáng】的需【xū】求【qiú】也会相应增加。但资深人【rén】士表示，需求【qiú】的短暂回暖，并【bìng】不代表市场的真【zhēn】正复苏。近期，国家【jiā】宏观金融【róng】政策【cè】处于比【bǐ】较宽松的状态，加上房企促销力度加大，很多【duō】购房者会被市场情绪【xù】给带动，一股【gǔ】脑地加入购房大【dà】军。

不过，更多的人【rén】关心的是，这一【yī】波行情是否能够持续，或者市【shì】场热度能【néng】够保持多【duō】久。毕【bì】竟【jìng】，在全球【qiú】经济停滞的背【bèi】景下【xià】，收【shōu】入预期和【hé】购买力受到较大影响。资深人士【shì】也表示，应该谨慎【shèn】看待【dài】近期的【de】楼市回暖，切忌误读为投机炒作的机会。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有【yǒu】机构分【fèn】析称，宏观环境和政【zhèng】策层【céng】面的【de】变化，将会进一步放大下【xià】半年上车【chē】“窗口期”。

克而瑞即认为，当前【qián】全球居【jū】高不下的疫情压力，会对【duì】楼市形成两股【gǔ】作用力：一【yī】是对疫情二次复【fù】发的担忧【yōu】会【huì】促【cù】使房企抓住现有销【xiāo】售期，加紧【jǐn】去化。今年端【duān】午【wǔ】节这一【yī】波【bō】行情【qíng】，四个一线城【chéng】市中仅北京市【shì】场表【biǎo】现冷淡，新房成交【jiāo】量同比【bǐ】下降了17%，二手房则同比下【xià】降了【le】1.2%。这一【yī】方面也会刺激房企【qǐ】居安思危，加大在下半年的促销力【lì】度。二是政策【cè】层面将【jiāng】会持续宽松，为【wéi】需求“上【shàng】车”提供更为【wéi】宽松的条件。今年的政府工作报告已经对【duì】全年的房地产政【zhèng】策定调。未【wèi】来在“房【fáng】住不炒”总基调下，各地【dì】因城施策【cè】将更加灵【líng】活，以保【bǎo】障【zhàng】房地产市场平稳运行。此前，政府在土地出让、销售保证金【jīn】和人才落户等方面已经【jīng】出台一【yī】系列【liè】政策【cè】来稳定【dìng】市场，亦已取得明显实效。除此以外，央行通过降息和下调贷款【kuǎn】利【lì】率对资金进行引【yǐn】导【dǎo】，一定【dìng】程【chéng】度上也【yě】会影响大【dà】家对市场的预期。

从国常会定【dìng】调到陆【lù】家嘴论坛几位领【lǐng】导的发言来【lái】看，今年下半年我国的货【huò】币政策整体将保持宽松，但边际【jì】放松【sōng】空间有限【xiàn】，相对充裕的资金【jīn】或多【duō】或少将流向房【fáng】地产【chǎn】市场。

不过，对于投【tóu】机炒房的行为【wéi】，国家【jiā】仍【réng】会在政策上保持【chí】高压态【tài】势。譬如，9-21，中国银【yín】保监会【huì】消保局便发布《关于合理【lǐ】使用【yòng】信用卡的消费提示》。消【xiāo】费者【zhě】将信用【yòng】卡借【jiè】款【kuǎn】违规用【yòng】于房地产、证券、基金、理【lǐ】财【cái】等非消费领域，放大资金【jīn】杠杆【gǎn】，易【yì】导致个人或家【jiā】庭财务【wù】不【bú】可【kě】持续，并会承担相应后【hòu】果，也致使金【jīn】融机构风险累积。消费者应当正确认识信【xìn】用卡功【gōng】能，理性透支【zhī】消费，不要“以卡养卡”“以贷还贷”，更不要“短借长用”，合【hé】理发挥信用卡【kǎ】等消费类贷款工具的消费【fèi】支持作用。

综合来看，业内【nèi】人士预计，下半年【nián】房地【dì】产市场【chǎng】仍【réng】具【jù】韧性【xìng】，大【dà】概率将延【yán】续【xù】复苏与分化的既定格局，随着房企加快供货节奏【zòu】，成交有望继续回【huí】升，但增【zēng】速【sù】或将明显放缓。相【xiàng】对而言【yán】，核心一、二线【xiàn】城市仍有【yǒu】强劲需【xū】求支撑，成交有望稳【wěn】中【zhōng】有升，弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业内【nèi】普遍认为，今年下半年的行情走【zǒu】势仍然【rán】跟企业【yè】本【běn】身的内在动力有直接关系。动【dòng】力，从另外一个角度可以理解【jiě】成压力。总的来看【kàn】，今年房企最大【dà】的【de】两座压力大山，一个是还债，另一【yī】个就是业绩。尽【jìn】管由【yóu】于融资环境的改善【shàn】，今年企业资【zī】金链【liàn】会有所缓解，但是回笼资金的欲望仍会非常迫切【qiē】，在这【zhè】种情【qíng】况下就必须尽最大能【néng】力地出【chū】货。冲业【yè】绩【jì】的手段【duàn】也是为了出货，只不过【guò】，在“房【fáng】住【zhù】不炒”的总基调下，地方【fāng】政府在活【huó】跃市场上不可能用药太【tài】猛。因而，卖房终究得靠企业自【zì】身。

参【cān】照房企年【nián】初提出的2020年销售【shòu】目标，今年上半年【nián】至少得【dé】完【wán】成40%，下半【bàn】年压力才不会那么大。但从【cóng】实【shí】际情况来看，上半年完成率【lǜ】不【bú】足40%的房企并【bìng】非少数【shù】，包括保利【lì】置【zhì】业、融信中国、荣【róng】盛发展【zhǎn】、花样【yàng】年、新城控股、首创置业、中国奥园、金科集团【tuán】、世茂房地产、绿城中国、佳【jiā】兆业、合景泰【tài】富、旭辉集团、富力地产、融创中国、远洋集团等16家。完成率超过50%仅恒大、金茂和滨江集团等少【shǎo】数几【jǐ】家。如【rú】果考虑【lǜ】到部分企【qǐ】业为获得商【shāng】业【yè】排行【háng】榜上更高排位，存在对【duì】上【shàng】半年销【xiāo】售业绩注水的可能。所以，房企的实际销【xiāo】售业绩有【yǒu】可能比【bǐ】企业自主发【fā】布的成绩单【dān】还要弱【ruò】一点。

对于【yú】合【hé】景泰【tài】富、旭辉集团、富力地产、融创【chuàng】中国【guó】、远【yuǎn】洋【yáng】集团等企业来说，上半【bàn】年【nián】完【wán】成情【qíng】况很不理想，头顶着巨大的销售【shòu】压力【lì】，如【rú】何才能在下半年跑【pǎo】出量来?当然只能降价了。有业内人士分析【xī】称，当大部分房企【qǐ】都【dōu】面临降价抢占【zhàn】市场【chǎng】的压力时，反过来会进一【yī】步引发【fā】价格的踩踏效应，即大家比着降价。对于房企来说，销售【shòu】目标的实现，不仅关乎自【zì】己的现金流和【hé】债务压力，也是【shì】市值管理的重要手【shǒu】段。若最【zuì】终业绩与目【mù】标相差甚【shèn】远，其股价承受的压力将会【huì】更大。由此可【kě】以判断，对业绩的考量将直接影响到企业对产品的【de】定价。不【bú】过【guò】，毕竟拿地的价【jià】格居高不【bú】下，业内人【rén】士也【yě】提醒置业者对企业的降价幅度不要期望【wàng】过高。不管对企业还【hái】是对市场来说【shuō】，维护平稳【wěn】健康的发展【zhǎn】仍然是首要【yào】目标。因而，房价【jià】不【bú】可能大【dà】起【qǐ】大落【luò】。(记【jì】者 冯善书)